新盤包按之轉按時機

 

     2015年第三季起，樓市交投一度轉勢偏軟，為了推動新盤銷情，逐漸有發展商為新盤買家提供高成數一按，這類貸款多由發展商旗下財務公司直接提供，當中不涉及銀行審批，故此無需受限於金管局按揭措施，發展商可自訂按揭成數及審批准則，按揭成數一般高達八成至九成，吸引買家以低首期輕鬆入市。自2015年2月第7輪樓按措施推行後，銀行按揭成數一般降至五成至六成，首期不足成為了置業換樓的最大阻力，發展商提供的高成數一按如像銷情靈丹，多個新盤亦相繼提供同類高成數按揭配套。

 

新盤高成數一按 低至5%首期上車

 新盤高成數一按在2015年第四季至2016年處於高峰期，成為了推動新盤銷情的普及方案，部分新盤表明無需買家提供入息證明即可上會承造高達八成至九成按揭，個別更高達九成半，市場稱此類包批按揭為「包按」，又稱為「呼吸Plan」，意思是有呼吸的人便借到按揭。由於新盤推售步伐維持理想，自去年起，發展商開始減少提供高成數一按，又或提高審批條件及息率，部分發展商改為只提供二按貸款。

 

　發展商提供的高成數一按或二按，一般設有初期低息優惠，首兩至三年息率貼近或僅略高於銀行低息水平，例如是首兩年按息P-3.1%（現為2.15%），其後息率則跳升至P減1%至P加1%不等。若買家在兩、三年前承造這類高成數一按，低息期優惠應已經或快將完結，買家可衡量轉按慳息的可行性。今年首季定按優惠大行其道，首年定息低至1.68%，明顯低於市場H按息約2%至2.15%水平，吸引供樓人士轉按慳息。但礙於定息率在超低水平，息率向升機會逐步增加，銀行為免在定息期內進一步承擔息率上升風險，大部分銀行在第二季起已停止接受定按申請，僅餘個別銀行延續申請期至6月，目前個別定按優惠甚具競爭力，有意轉按人士可把握機會鎖定低息。

 

估值上升 買家轉按無需補首期差額

 以一個新盤作為例子，買家於2015年第四季入市購買一個作價$650萬之單位，由於銀行按揭僅高達六成，為了減輕兩成首期負擔，買家決定採用發展商提供之八成一按即供上會，按揭金額高達$520萬。有關八成一按之首兩年息率為2.5%，兩年期後息率跳升至P即5%水平，目前按揭餘額約$485萬，有意轉按以免捱貴息；事實上，發展商亦歡迎買家隨時清還貸款或轉按，故此亦沒有罰息期之捆綁。由於兩年多時間樓價已升逾兩成，目前買家上述單位估值已升至$810萬，以銀行按揭高達六成計算，申請轉按可獲批之按揭金額高達$486萬，換句話說，隨着樓價上升，買家無需補付首期差額便可將發展商一按轉至銀行低息按揭。若成功轉按，以首年定息1.68厘計算，轉按後首年每月供款減少28%，首年利息支出減幅更大，由約$24萬減少至約$8萬。

 

　在以上例子，買家可考慮及早轉按慳息，留意當中銀行需評估按揭申請人的還款能力並需通過壓力測試。對於正在使用發展商一按之供樓人士，當兩至三年之低息優惠期完結後，亦可根據最新銀行估值計算可承造按揭金額，當樓價累積一定升幅以及按揭餘額逐步降低，轉按至銀行所需支付的首期差額便可減少，故此買家可衡量自身個案是否具條件轉按。不過，若然高成數一按與銀行按揭成數差距較大，例如由九成轉至五成，以及供息不供本的個案，兩三年後之本金亦未有減少，轉按銀行所需補回的首期差額便較大。

 

 

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀董事總經理王美鳳