適度回復用家按揭配套可減一二手兩極化

日期：2018-12-06

樓市早於7月份出現回軟，這是緊隨政府推出六招房策後的變化，接着於8月份起，連串利淡因素陸續出現，中美貿易戰、人民幣下跌、銀行上調樓按息率、加息隱憂、金融市場波動等，加上新盤降價爭奪客源，二手樓市交投一蹶不振，樓價亦出現下跌。統計數字顯示樓價由今年高位回落約6%，數字滯後的關係，部份跌幅仍會於稍後反映。由於樓市頹勢已持續數月，市場開始關注政府會否鬆綁樓市措施；為此，早前金管局表示仍需時間觀察樓市是否轉勢，若確認樓市進入下行周期，可以適當地陸續放寬樓按措施。

2009年起樓按措施共推出了8次，措施具相當成效，銀行信貸風險降低，按揭槓桿率下降、樓按供款人防守力提高。然而，十年間樓價始終易升難跌，樓價上升逾兩倍，樓價高企成為了社會問題，政府不敢輕言減辣，是可以理解。金管局最近提到，2015年10月起樓市下調近6個月後，當市場估計樓市下行周期已成，結果樓市卻於2016年重回上升周期; 從這個說法可以估計政府觀察樓市走勢不會少於6個月，期間難以鬆綁措施。不過，準確拿掐樓市走勢固然是相當困難，但政府宜及早觀察樓市基本因素變化，原則上，政府有責任管理信貸系統風險、回應民生訴求，但卻並非在於直接管理樓價。若果用藥之時的原本症狀已不存在，那麼調整措施以減少用藥之副作用或較適當。

政府於2015年2月推出第7輪樓按措施，一般用家之按揭成數由高達7成降至6成，當時有關當局指出，面對樓市持續升溫，逆周期措施無可避免對一部份用家及首次置業人士帶來影響，但希望盡量作出取捨以減低對用家尤其上車人士的影響。當局有見非常時期需要及時用藥，不過，當初樓價升溫的因素已在轉變，即使未能確定樓市是否已進入下行周期，影響上車人士或換樓家庭的措施或許已變得並非無可避免，若可適度調整，其實不等同減辣，而是回復真正用家在二手樓市可獲得的按揭配套，幫助上車及換樓鏈回復正常，避免準買家在無可選擇下紛紛流向備有高成數按揭配套的一手樓盤市場，形成一二手市況兩極化，二手流轉被遏抑的局面。

就以上所述，筆者建議政府第一步先輕度鬆綁影響上車及換樓用家的按揭措施，包括將現行壓力測試假定升幅調整，以及上調自用住宅物業的按揭成數。上期本欄亦曾指出，當港息已上升，若壓力測試的假定升幅沒有相應調整，按揭申請人的上會難度原則上會較加息前增加。現時壓力測試以目前按息再假定上升3厘計算，建議這個假定升幅可由3厘降至2厘，除了基於港息已進入加息周期，未來按息仍有機會上升；預料是次整個加息周期的加息幅度不會多於2厘，故此調整壓測假定加幅可讓計法更合理，亦可避免用家上會較前困難。

2015年推行第7輪樓按措施之前，銀行一直奉行7成按揭指引，措施推出後，自用住宅物業的按揭成數由一般7成降至6成，令一般上車用家的基本首期由3成增至4成，而對於1,000萬以上的單位，換樓家庭亦基於按揭成數進一步下降至5成而未能將換樓計劃付諸實行，二手樓市已受額外印花稅影響引致盤源大減，加上增加首期窒礙買家入市，令近年二手樓市流轉率不振，買家流向較多按揭配套的一手新盤，令樓市出現向一手傾斜，不利樓市發展。建議政府將1,000萬以下自用住宅物業的按揭成數由高達6成上調至7成，1,000萬至2,000萬以下自用住宅物業的按揭成數由高達5成增至6成。