新按保疑問(上) –適用物業及壓力測試

 

政府在10月中公佈放寬按揭保險計劃，調整後之按保樓價上限貼近回市價現實水平，重新發揮原先協助市民自置物業之作用，幫助用家減輕首期負擔圓置業夢。新按保計劃推出後，市民大眾對新按保修訂細節提出不少疑問，筆者現按目前狀況解答有關常見問題。

 

新按保是否取替原有按保範圍? 答案不是，新按保修訂後，9成按揭之樓價上限調高至800萬元，900萬以下之按揭額上限為720萬元，換句話說，800萬以上至900萬之按揭成數仍可高達8成幾，例如850萬物業最高可借720萬元，即按揭成數接近85%；而8成按揭之樓價上限亦調高至1,000萬元。當中分為10月16日新按保生效前之原有按保範圍，以及上述日期起生效之新按保範圍，若樓價上限及/或所造按揭成數已超出原有按保範圍便已屬於新按保，例如現時購買一個超於400萬之單位承造9成按揭，又或購買超於600萬之單位承造8成按揭，均已屬於新按保範圍。

 

原有按保和新按保除了樓價上限不同外，較大分別是，新按保涉及之保費提高15%，並只適用於已落成住宅單位，即是包括一手現樓、二手物業(亦包括村屋，但另設特定條件，按保成數高達8成至8成半)，若樓盤仍在樓花階段，例如買家選用即供付款方法購買樓花，便不可透過新按保上會。那麼，若購買新盤時選用的是建築期付款，又是否合資格申請新按保? 一般來說，建期付款之用家在樓宇落成階段才需要上會，若果提取按揭貸款時有關物業已取得入伙紙、滿意紙，而承造的是屬於現樓按揭契而非樓花按揭，原則上選擇建期付款之買家可透過新按保承造高成數按揭上會。至於原有按保範圍則仍然適用於現樓及樓花項目。

 

按保計劃修訂後，不少人關注當中提及有關壓力測試的放寬，根據按保新修訂，首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請高達8成或9成按揭，那是否意味按保申請人已無須進行壓力測試? 答案不是。銀行基本上仍然會為按保申請人進行供款壓測，以現有按息假設加3厘計算供款佔入息比率，若果申請人未能通過壓測，原則上申請人最少仍須符合每月供款佔入息比率不超於50%，按揭保費亦需按風險評估而調高。

 

以買入800萬單位申請9成按保(保費加借入按揭額)、30年期計算，若需通過壓力測試，月入不可少於約$71,541，由於是超於8成之按揭，申請人需為首置及固定收入人士；若果未能通過壓測，以供款佔入息不超於50%以及保費調高約10%計，最低月入便降至約$60,000，那是否等於月入達此水平便獲銀行批出按保? 這不是必然的。目前來說，對於未能符合壓測的審批模式，銀行未有完全一致準則，審批方式或有分別；暫見有個別銀行要求未過壓測申請人必須為固定收入人士，不論其申請按揭成數是否在8成以上，但亦有銀行只要求按揭成數超於8成之申請人須為固定收入。

 

據瞭解，若果只是輕微超出壓測下之供款佔入息比率要求，獲批按保機會仍然較大，例如最近有實際個案之有關比率是62%，輕微超出原定要求之60%，獲銀行批出9成按保，保費額外上調10%。故此，有銀行在內部指引上亦提出，若壓測下之供款佔入息比率已超出65%，即使基本供款佔入息比率不超於50%，仍需再作個別評估。

 

在新按保推出後，有用家提出，既然按保在壓測方面放寬，那麼，若果申請6成按揭未能通過壓力測試，是否可透過申請新按保而避過壓力測試? 例如多借些少申請61%按揭?此方法實際上行不通。根據按保要求，即使申請人未能通過壓力測試，但對於非按保範圍按揭額如800萬之6成按揭部份，仍需通過壓力測試。

 

按揭保險收費看似並不便宜，但實際上不少個案獲批折扣可介乎6折至7折，下期再談。

 

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭董事總經理王美鳳