银行避险收信贷 商业住宅应有别

经民联副主席林健锋议员最近「哽咽落泪」成为热话，背景是他联同地产代理界会见金管局高层，反映香港银行「落雨收遮」的情况。

表面上，银行因为抵押品价值下跌，要求借款人抬钱补差额，是正常的风险管理，银行必须考虑存户的安全，作为商业机构也必须向股东交代。事实上，不同的资产类别，面对的风险却并不相同；简单来说商业物业的业主一般都是投资者，投资性质跟买卖股票没有太大分别。

 

坊间也有不少声音认为投资者在旺市时，赚得盘满钵满，不可以输打赢要！因次银行不应该为了他们错误的决定，而令金融系统冒上风险；所以商业物业的借贷人一旦出现欠供或严重资不抵债，银行进行CALL LOAN（要求提早清还欠款），并无不妥！

 

另一方面，除了商业物业贷款，银行还有大量住宅物业按揭生意，性质又大大不同。住宅物业的业主大部份都是自用的小业主，尤其是辣招实施之后，买住宅收租的比例越来越低；买家都是为求自己有一个安乐窝，他们不是什麽专业的投资者，即使面对楼价下跌，甚至乎负资产，只要有能力供款也不会贸然断供。1997 – 2003年的楼价即使大跌70%，住宅坏帐的比例也极低，银行面对的风险也有限，所以金管局也要求只要业主持续有供款，银行就不要对贷款人CALL LOAN，这方面在社会上也是有共识的。

 

不过，近期银行在新造按揭上，出现罕有的变化，以往银行之间竞争都非常激烈；现今却出现你推我让的情况，资料不齐全，收入不稳定，固然理所当然的拒绝，即使所有文件齐备并且符合审批条件，也会以贷款配额用完为藉口而拒绝申请！

 

正如上文所述，住宅按揭的风险很低，而且楼价已经下跌超过25%，风险也自然跟随下跌。坊间也有一种说法是银行拒做贷款，是因利率太低；如果是事实，应该有银行用很高的息率去做生意才对，但现实却没有发生，所以息率高低似乎也是一个藉口而已。

 

无论如何，由於住宅市场牵涉超过100万个小业主，银行过分收紧对住宅的按揭，资金物业的流通性进一步受打击，楼价向下的压力又进一步影响大家的消费能力！

 

这个恶性循环一旦出现，经济就会一沉不起，甚至出现通缩！所以银行有为社会稳定趋势的责任，为市场保持适当的资金，保持资产的流通性，不应该拒绝合适的住宅按揭申请。协助市民安居乐业，也是银行应有的社会责任。

 

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