楼市待逆转 转化隐性需求成购买意慾

近月楼市整固气氛依然浓厚，即使下月美国减息几成定局，但减息在望下楼市仍然未见起色，原先预期本月新盘市场可延续上月旺场，奈何大部分发展商仍然按兵不动，观望心态浓厚，本月上半个月新盘销售仍不足240伙，相信本月新盘销售势必再度回落，二手市场同样不景气，蚀让成交持续增加，整体二手交投仍维持「低温状态」，每月维持三千多宗二手成交，市场仍在观望下月美国减息幅度、本港银行会否跟随，同时亦期待十月施政报告会否再有救市措施。

楼市维持审慎，主要是因为上半年楼市交投急速回升，市场大部分刚性需求已被吸纳，无可否认，不少急於入市的买家，相信大多已趁低位入市，目前市场余下或许是一些「可买可不买」的准买家，简而言之，这批买家可称为隐性需求，他们有入市的需求，但缺乏即时入市的意慾，高息环境以至后市的走向是这批隐性需求的入市阻力，近月本地银行对按揭市场的审慎态度确实成为不少买家的入市难阻。

与此同时，所谓隐性需求亦包括部分持有大量现金，现时主要作定期存款的「收息一族」，因应过去一段时间定期存款息口长期处於四厘以上的水平，令不少「收息一族」将资金停泊於定期存款，加上过去一段时间收租回报吸引力相当有限，但有关情况将随着美国减息而逆转，近月本地银行同业拆息已有所回落，未来定期存款息率势必回落，加上整体租金持续上升，收租回率将重新变得吸引，隐性需求的购买意慾重新出现。

总括而言，短期楼市仍然观望，准买家仍然观望下月美国减息幅度、以至十月份施政报告会否推出一些救市措施，但市场仍存在一定的需求，或许需求会否高息环境而成为隐性，但现阶段有一定资金静待入市时机，最新本地人口较去年底有轻微回升，近两年来首度出现人口净移入，将隐性需求转化成入市意慾，加上现时一、二手市场均有一定的低价笋盘，当需求化成入市意慾，整体楼市成交便会增加。