按揭风潮山雨欲来

近期银行融资服务有不稳定的现象出现，有关问题正不断扩大，正为市场累积风险，我认为政府应留意和合适作出介入，掌握适当的市场秩序，以避免问题作过渡的发酵。

问题开始的时候是在商业信贷的「补仓潮」，的确银行在物业价格重估之下，会因新估价和之前相差太大，银行便要求借款人「补仓」，我认为银行避免风险是合情合理的，但是当「纯粹补仓潮引发借款人贱卖物业的现象」出现得比「欠供款者引发的危机还要大」的时候，市场就会掌握不到银行借贷的进退尺度，除了银行与银行之间会互相践踏之外，市场上的大部份投资者都会停止投资去观察，以上的情况在非住宅的商业信贷里面出现，虽然表面影响不大，但是已经令到市场有力的主导投资购买力几乎完全停顿，其实市场是内伤的。

不过住宅的按揭最近也开始收紧，主要是从楼花开始，近年楼花上升的确是高於楼市的指数所反映的，屯门区的尺价曾经在十多个月里面由$11000去到$17000至$18000一尺，再加上有部分楼盘是有高回佣的情况出现，当楼价一出现下跌的时候，银行便全面收紧，增加市场不安，我想强调其中似乎荒废了97年前的楼花发售「按揭保证」「惯例」，以前楼花发售前，很多时都会有银行的按揭保证配合，即是说到入伙时纵使楼价跌了都会以楼花的原价去做按揭借给借款人，这个做法的好处就是银行已经一早可以将风险评估了，亦不需要考虑整体市场会出现互相践踏的情况，更加重要就是这种楼花保证的做法，其实是间接令到楼花是必须要银行在价格上取共识，价格去得太高银行就自然不肯做按揭保障，我觉得这个制度在近年是荒废的，我认为消委会及销监局都责无旁贷的，应该对有关的市场转变做一些研究，银行避风险的权利我们一定要尊重的，但是我觉得要避免市场对按揭制度失信心，令市场回复更好的秩序。

当然去到近期二手市场亦进一步有不好的风声出来，报章都报导了不同银行开始会在按揭年期上限，包括楼龄的上限和借款人年龄的上限作出更严谨的限制，这与市场的复苏是行相反方向，我想向各位报告的就是我们公司的按揭部暂时都未能够找到一间承认有关收紧的银行，希望有关的消息是一个传言或是试水温，就算借二手市场，银行亦严谨了不少，其实并不影响到用家的，但是在弹性上就减少很多商量的余地了，为保障精明消费者，地产代理是应该在成交前已经找到银行，掌握了估价和买家的负担。