楼价蝉联最难负担 数字易误导不尽信

上周国际公共政策顾问机构Demographia 公布2024年度国际住宅负担能力（International Housing Affordability）报告，香港连续14年蝉联最难负担成市的榜首， 2024年比率为16.7倍。计算方法是将楼价中位数除以家庭收入中位数，本港家庭需要16.7年的收入才足够支付全部楼价置业。当然在现实世界绝大部份买家都会选择利用按揭买楼，难负担并不表示一定买楼难。

 

笔者举个极端例子，在2008年金融海啸前夕，美国不少银行提供超过楼价100%的按揭，入息证明也很宽松。基本上，你肯签名就买到楼。楼价在此背景下，又不断上升，升值后卖楼，除了足够还款又可以有额外收入。笔者强调单靠家庭收入及楼价作指标，方程式太简单，未能反映真实情况。

 

大家再看一下排名第二的地区，悉尼比率为13.8倍；而加拿大的温哥华亦达12.3倍。相比香港，这些地区税率远高於香港，他们入息税往往在30%起，甚至高达50%，而香港的入息税最高也只是15%。换句话说，他们若利用税后收入计算出来的真正比率便会大升，悉尼可能高达19.7 – 27.6 ；而温哥华也可达17.5 – 24.6。

笔者又看看星加坡的比率为3.8 ，远低於香港的情况。其实，新星加坡的私人住宅楼价中位数在2023年也达120万美元，与香港的价钱不遑多让；但他们有大量的廉价组屋售予普罗大众，令其整体比率大幅下降！

相反，香港提供大量廉租屋租与低收入人士。每个地方的制度不同，各有优点与缺点。再次印证负担比率太简单。

另外，香港业主超过三分之二，已经没有按揭，不少是退休人士；虽然他们没有收入，但楼价高低似乎又对其没有什麽影响，但在数字上又会大大提升了负担比率。

所以笔者强调不要单凭一个简单的公式，甚至只看到文章的一个标题，就统统接收其结论，需要在细节中了解更多才能明白当中的道理！

 

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