卖地成绩与楼市辣招 不能相提并论

政府近日卖地成绩欠理想的主要原因，除了个别地皮的质素外，主要的原因仍是发展商对后市抱着审慎的态度。以前初入行的时候常听老行尊讲，卖地成绩好坏反映了发展商对后市的态度。起初我对此不以为意，因为修读估价的时候老师常说我们是不能预知将来楼价是多少，因此计数时会用现在的楼价去计算。当然实际上买卖及估价是两回事，而上述假设亦是用剩余法去评估地皮时的一个限制。

 

发展商用现在的楼价水平能买到将来升了楼价的地皮，当然出价较为进取，反之亦然。另一个因素仍是息口走势。利息是直接影响发展商投地的成本，因发展商往往都需要融资去投地，就算利用自己的资金亦一样有利息成本。在利息仍然未知何时会向下调整时，发展商计算成本的时候当然就会多一重考虑，相信要等下一年年中息口去向比较明朗，之后发展商出价投地先会比较进取。此外高利息亦代表社会有高通胀，在这环境下实质的建筑成本亦会高企，这亦会直接打击发展商投地的意欲。

 

过往政府推出这麽多土地，发展商已有多个项目落成准备促销，撤销辣招只会短期刺激楼市，而实际上根据最近的数据，这个刺激作用亦不是太大。因此发展商在未见到经济有太大起色及仍有大量存货在手的情况下，除非政府推出的土地非常吸引，否则卖地成绩相信会持续低迷。