跌市估价才见真章

有人认为楼市正经历下行调整期，物业估价工作一定较以前升市时更容易，对吗? 跌市不就是什麽都更易估足价吗? 其实也不尽然。不同市况周期下的估算难度各有不同，根据测量师行内部资料显示，两、三年前市况高位时的估到价比率甚至较今天更高! 就让笔者分享一下部份原因吧。

以往升市时，最大估算难度离不开要追价! 当升市初期提速太快，不论是新盘高溢价还是二手业主借势反价，参考成交数据根本来不及反映。基於估算工作本质上较依赖滞后的数据，久而久之，估价差距就会逐步被拉阔。物业估价往往要追赶叫价或成交价一段时间，直至高成交数据更新浮现后才能慢慢收窄当中距离。回覆的估价要贴市又要讲究合理性，这个平衡并不易取。

但在跌市时，成交价比之前低了，参考数据或仍处高位，估到价岂非易如反掌? 理论上的确是，但事实上仍会有其他问题。首当其冲就是估价要调整多少才算合理，尤其跌市往往伴随成交量低迷，引致可参考的数据不足，估价分寸就变得相当难拿捏。当中部份急售盘因应自身主观需要，例如移民或现金流等问题，而并非客观因素例如缺契或凶宅，成交价低市价两至三成不等，令估算更难量化及落笔。还有最近一些小型发展商因应市况推出的「高回佣、保面价」新盘销售手段，为本来已经复杂的估价环境带来更多枝节。 所以跌市才更能体现估价真章。

作者为中原测量师行估价部联席董事 张世昌先生