零售新常态　市场旧复来

港人每逢周末北上消费的趋势渐成常态，在长假期或长周末港人到澳门、深圳、珠海等地住一两个晚上非常普遍，除了两地物价差异以外，内地商场日趋多样化也是原因之一。内地除了特色餐厅以外，它们的大型商场也是港人爱到的热点。以香港现时最大型的商场海港城为例，商场总面积207万尺，跟深圳最大型的购物中心387万尺壹方城比较，商场面积几乎是海港城的一倍。除了商场面积分别之外，现时许多内地大型商场综合体都行露天广场的模式，这类型的商场有更多的户外空间，符合环保理念，受市场欢迎。监於香港的土地资源有限，与内地甚至国外的大型商场相比，香港的土地条件不太可能达到这个概念。

香港的新大型商场相继开幕，包括大围围方、启德AIRSIDE。这些商场位於民生区，并且毗邻地铁站，为该区的居民带来了便利。然而，除了吸引本区居民之外，发展商还可以从租户组合或创意原素加强地标性商场的人气。太古旗下的上海前滩太古里充分利用商场平台及户外的空间举办各类型商业及文艺推广的展览活动，发展商在商场顶楼天台加设缓跑径，上班族可选择在工余时间去散步、跑步，商场客在消费后亦可以到顶楼天台走走，旨在拓展商场消费以外的可能性，吸引并留住人流。

深圳近月新开的山姆超市前海旗舰店亦成为热话，总面积3万平方米，是深圳最大的单幢山姆超市分店，是采会员制收费，但仍吸引到很多港人北上潮圣。相反，曾红极一时在中环置地广场约6万尺楼面的Harvey Nichols 及其旗下在尖沙咀The One 约2万尺的化妆品专卖店BEAUTY BAZAAR相继退租结业，充分反应尤其是疫情后大众消费模式的转变，高消费零售随着经济不稳而逐步萎缩，相反大众化主题体验式消费崛起。港人报复式外游持续，周末北上消费风越渐普及，小红书更有「香港赚钱深圳花」系列的影片；若香港的商场仍然沿用旧有的思维，没有融入新的理念或特色品牌，未来只能局限於地区民生业态，未可充分照顾今时今日社会及市场的需要，留不住人流。

香港在后疫情年代恢复速度确实比其他市场例如日韩，甚至比东南亚市场更慢，过去三年在旅游限制下，其他零售物业市场包括内地都在进步，不断推出新景点及品牌吸引本地及海外游客。我们不能再故步自封，应借鉴内地商场的做法，引入符合现代对於环保和休闲的需求，集合消费娱乐及休闲体验，在进行租户组合的商场营运模式之外，发展商可尝试从多角度出发，令商场不再局限於购物，吸引更多潜在的消费群，增添商场的吸引力并维持高人气。