负资产重上万宗有因 如何应对？

根据金管局统计数字，今年第3季末负资产住宅按揭重上逾万宗水平，按季增加2.3倍，今年下半年起楼市表现明显逊於上半年，受息率续升、租平过供幅度扩阔、新盘割价等因素影响，第3季末楼价已较今年高位累积回落约7%，年内楼价升幅全被蒸发，楼价返回约近去年底水平，即今年第3季末的楼价较去年高位下跌约15%，负资产数字亦重返去年底逾万宗相若水平，由於楼价较去年高位已穿1成界线，令较新造的高成数按揭尤其9成按揭用家跌入或再次重返负资产行列。

 

负资产是指物业的当前市值跌至低於未偿还之按揭余额，故此负资产与楼价跌幅、高成数按揭使用量及尚欠按揭余额有关; 例如业主以$700万购入物业，单位市值降至$595万，但尚欠银行按揭$610万，由於资产价值少於按揭债务金额，该单位便已列为负资产。以现时按揭成数高达9成计算，当楼价累跌1成或以上，在账面上计算的负资产个案便无可避免增加。

 

以上提到除了楼价跌幅，计算负资产亦关连借款人的按揭贷款金额剩余多少，例如借款人虽然承造9成按揭，但供楼已达十年，按揭本金由$630万降了近26%至$468万，当楼价跌至$595万，物业并无资不抵债故仍属正资产。那麽，供楼业主偿还本金的速度亦会影响负资产数字，在息率较高及借款人选择较长还款期的情况下，降低本金的速度会较慢。按揭息率由去年初约1.5%逐步升至现为4.125%，以现时按息及30年还款期计算为例，每月供款之本金比例由64%降至29%，首年归还本金由贷款额之2.7%跌至1.7%，首两年归还本金由5.4%跌至3.5%。再以现时息率对比不同还款期之还本速度，20年期之首年还本率可达3.3%，25年期为2.3%，30年期则降至1.7%，而现时平均按揭年期为27年，选用25年或30年还款期的用家占大多数。总括来说，现时业主归还本金速度较以往慢，若楼价并未扭转回升，脱离负资产的速度亦会较以往减慢。

 

至於高成数按揭使用量，近年政府放宽按保推出林郑plan及财爷 plan，帮助有需要用家上车，选用9成按揭或8成按揭的买家因而增加，高成数按保的使用率亦回升至正常水平，故此当楼价跌穿1成或以上，在账面上计算的负资产个案便难免增加。然而，按揭保险计划为有实际住屋需要的用家而设，借款人属於自用物业用家，亦需符合既定条件方可获得贷款，例如9成按保用家须为固定收入及首次置业人士，并须同样通过供款占入息比率要求，按保用家的拖欠供款率可能因此相对较低。

 

按保并非一般按揭，按保为银行提供保险保障，银行无需为高於7成按揭承担额外风险。现时负资产个案的拖欠比率降至0.02%近乎零之极低水平，较整体住宅按揭的拖欠比率0.07%还要低；失业率亦维持2.8%甚低水平，即使负资产宗数上升，现时实质信贷风险及市场风险仍甚低。再者，自政府於7月份放宽银行按揭成数至高达7成，令非按保上会的首期门槛降低，市场上选择以非按保上车的用家有所增加，有助减低高成数按保的市场比例，从而可降低物业跌入负资产的数量。

 

负资产属账面上计算的结果，跌入负资产行列不等於已出现问题，供楼人士应对负资产首重保持按时供款，提防断供至为重要，故此用家入市前宜先评估自己可持续供款的能力及稳定性，并预留不少於6至9个月供楼储备资金以应付万一突变财政状况，以提高按揭供款防守力；而筹划置业预算时，每月总供款占入息比率以不高於40%较为理想。

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