预防银行call loan先要了解因由 (上)

近月楼市处於疲弱状态，楼价向下调整，市场开始关注银行向客人call loan情况会增加。call loan指银行主动向借款人要求全数清还贷款，若无力还款，银行便会安排出售物业以抵偿有关贷款金额；借款人通常最不想遇到的就是被call loan。

有些人误以为当楼价下跌引致负资产，银行便会担心抵押品价值低於欠款而call loan，如是者当楼价下跌逾1成，新造9成按揭用家岂不全被银行call loan? 实际情况并非如此。首先，我们要了解什麽原因导致银行采取call loan行动，银行放贷为了赚取利息，若借款人持续按时供楼，银行亦如期收到供款及利息，基本上银行不会无故call loan。call loan较常涉及的原因与违反按揭条款有关，最常见的是借款人断供，尤其当借款人已连续数月断供以致银行认为借款人已无力偿还贷款，为了尽快避免或减少坏帐损失，银行便会决定call loan。

若借款人持续性延迟供款亦会触动银行警觉而去接触借款人，或会要求借款人重新提供还款证明，如发现借款人的入息水平下降至还款能力已不足，便会要求增加担保人，若借款人不能合作亦未能与银行达成解决方案，最终可能引致被call loan。

另外亦涉及违反按揭条款而引发之问题，例如是私自在未得银行同意下将物业加按或增加二按甚至多重物业贷款。按揭条款一般订明借款人不可擅自将物业再进行抵押贷款，以免对银行增加贷款风险。自从由2017年2月起，土地注册处已推出「电子提示服务」，当有物业再加按又或二按的文件送交土地注册处办理注册登记时，处方会向有关首按银行及业主发出电子提示讯息；故此银行自数年前起已要求业主在申请按揭时亦需同意选用这项电子提示服务(若不同意会引致银行上调息率或降低按揭成数、亦有银行拒绝接纳按揭申请)。换言之，除非有关依据物业的贷款并非真正抵押性质而没有纪录在土地注册处，否则若借款人进行二按，便有机会被银行发现，银行或会要求借款人立刻清还二按及纠正问题，若未能达成方案，严重后果或会引致被call loan。下期再续。