如何厘订僭建物业的价值？买家应如何评估风险？
日期：2023-09-21
本港连场暴雨导致多区满目疮痍，当中因为暴雨引起的山泥倾泻，令部份豪宅单位出现危险，因而揭发部份业主涉及僭建问题。过往曾有业主委托进行物业估价时，发现一栋原本只有三层高的独立屋内竟然改为六层高。本人并不鼓励业主僭建，今次只是从另一个角度来看，如何决定僭建物价值的问题。
当有客户委托测量师进行估值时，首先要考虑估值的目的和委托人的身份，另外僭建物的价值亦不能被忽视。实际上，市场上是有买家愿意花一定的价钱购买有僭建物的物业，关键在於潜在买家如何评估风险。然而，如果委托人是政府，例如用於法定估值的土地收购补偿或重建，法例是不会计算僭建物的价值。另外，当银行进行按揭估值时，由於僭建物是违法的，日后有机会需要按照政府的要求还原房屋。因此，银行亦不会计算僭建物的额外楼面面积及其价值。
但在业主放盘时，市场上确实有些买家愿意购买有僭建物的物业。然而，当买家知道多出的楼面是僭建时，他们往往会对价值持有保留态度，当然不会付出和合法楼面一样的价钱。他们会担心有一天政府会勒令要求还原多出的楼面，因此在价格上会有一定的折扣。折扣的大小取决於市场上的考量因素。作为一名专业测量师，我的角色就是进行分析，为业主或潜在买家提供意见。
过去，人们对於僭建物的风险可能关注较少，因此风险系数可能较低。这种情况在不仅是独立屋，就算是一些大型住宅屋苑内的平台上更为常见。实际上，这些单位往往在平台上增加了搭建物，实际上来说也算是僭建。但是这些单位的价值往往稍高於其他单位。
现在大家对於僭建物的认识更多了，对僭建风险的关注也相对增加。可能在进行分析时，需要给予更多的折扣。不管怎样，僭建物的存在意味着它们有一定的价值，价值的多少取决於业主和买家如何衡量风险。他们愿意支付多少也是根据这些因素来决定的。
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