新造按息将「4厘时代」 中原按揭王美凤: 租平过供加剧   吁政府撤辣

中原按揭董事总经理王美凤表示，今年在加息周期历程下，反映银行资金成本的银行同业拆息持续处於高水平，与楼按相关的1个月港元拆息由5月至今连续五个月处於逾4厘水平，拆息持续高现时市场按息3.625%水平，反映银行资金成本持续有上升压力，加上按揭现金回赠上升至高达3%至3.1%为18年来新高，银行按揭业务难有合理利润；相信是次大型银行先后上调新造按息及缩减现金回赠优惠主要是纾缓资金成本上升的加息压力。

王美凤相信，两大具指标性的大型银行先后上调按息，在既有资金成本压力下，相信会再有其他银行跟随；预期市场新造按息将因此逐步上升至4.125%逾15年新高水平，以现时市场租金水平及近月租金回报率介乎2.4%至2.8%来看，「租平过供」的情况将会更为明显及加剧，楼市将因而进一步受压；在这情况下，以往预防楼市过热的「逆周期措施」已不合时宜，楼市无需及不宜被措施「绑手绑脚」，建议政府宜即时研究为楼市注入利好条件以平衡现时负面因素，包括撤销物业买卖辣税，以助楼市平稳发展及维持适度流转率，避免陷入持续性积弱市道。

另外，市场新造按息逐步升至4.125%水平，用家宜善用银行提供之按揭存款相连户口，户口之存息与按息一致，即是当按息升至4.125%，存息同为4.125%，用家将日常储蓄及备用资金存放於高存息户口，便可赚取高存息收入以抵销按息支出，等同降低净按息；由於此类户口的存款上限一般为尚余按揭额之一半，若用家停泊大额资金於户口，等同可以高存息收入抵销高达50%按揭利息。

赶尾班车即现  买家或转按宜加快申请按揭

王美凤续指，是次两家银行调整新造按息设有宽限期，生效日期分别是9月18号（现楼）及30号（楼花），相信会令正在或短期内有申请按揭需要的用家及正在考虑转按的人士会加快步伐赶及尾班车，以避免获批之按揭息率上调。自滙丰银行於9月8日落实将於本月18号（现楼）及30号（楼花）上调新造按息及缩减回赠优惠，根据中原按揭客户个案统计，过去周末至星期一(9月9日至11日)三天的按揭申请量增加达3倍，王美凤提醒一些有转按需求、最近入市又或选择了180天即供成交期的新盘买家，可先赶快申请按揭已避免在银行宽限期过后上调息率。

新造按揭加息0.5%后   30年期计月供增6.3%

王美凤认为，是次调整仅限於有关银行的新造按揭申请人受影响，旧有已正在供楼的按揭客户则不受影响，有关银行透过上调封顶息率以上调新造按息0.5%后，实际按息将由3.625%调整至4.125%，30年期计，每$100万按揭额月供增加约$285，以现时平均按揭额约$500万之每月供款增加$1,429，加幅6.3%，加2厘压测下最低月入增加$2,663 (详见表)。现时楼市仍然吹淡风，银行上调新造按揭息率及缩减回赠优惠，难免再进一步影响入市气氛。

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