内部视察对物业估值的重要性

最近，电视台报道关於顶层单位漏水问题，严重影响生活居住环境，更揭发当中可能涉及天台僭建问题。此等问题绝对会影响物业估值，故反应在评估物业价值时，对物业进行内部视察更显得十分重要。

受委托撰写物业估价报告时，并非所有客人都可以安排内部视察，原因最常见的是物业正在出租而不想打扰租客，测量师只可以凭手上的资料，如平面图、建筑图或楼契图则，而判断物业间隔或状况，他们需要自行透过假设去评估物业价值。最常见的假设应该是「合理内部状况」，意思是指内部装修或状况并非顶级奢华，亦并非残旧不堪，该物业适合大部分人所居住。

一般来说，这样的假设亦有理据，因为估价过程中所参考的成交个案，测量师亦没有途径进行内部视察，同样地需要假设该等物业之内部状况为合理。

如果对报道中的单位进行估值时，没有被安排进行内部视察，估计它的估值会比真实价值为高，由此可见内部视察之重要性。如果客人真的未能安排内部视察，亦可考虑选择提供物业照片作为估价过程中的参考。

作者为中原测量师行联席董事 (专业估价)吴庭琛先生

__________________