微调按揭成数 楼市刺激有限

最近住宅楼市交投淡静，我们为银行提供的估价服务量亦大幅下跌。正当市场希望政府拆墙松绑，撤销辣招以刺激楼市，日前金管局就推出了放宽按揭的政策。详细如何放宽我就不在这里表述了，今次要探讨的是究竟放宽了按揭成数会否刺激了楼市的交投呢？

放宽按揭的政策，某程度上一定帮助到准买家上车，但相信对楼市的刺激作用非常有限。因为楼市的问题不在於准买家借不到钱，而是买家在加息的阴影下，不敢贸然入市。根据我们估价部的数据 ，大部份我们为银行估值的物业楼价都介乎$4,000,000至$8,000,000，占我们估价数量的接近一半。这些物业就算在放宽按揭政策前已经可以从银行借到很高的成数，因此受惠於放宽的程度不大。

而占我们估价数量第二高的是楼价介乎$10,000,000至$20,000,000的物业，但占比已大幅下降为大约18%。这类型物业可能会比较受惠於放宽按揭成数。但这类型物业的买家，其中一部份会是想改变生活质素的「楼换楼」客人，由於第二套房需要缴交比较高的印花税，所以他们入市与否其中一个考虑因素就是自己的物业能否售出。因此，在楼市缺乏动力的情况下，这类型物业受惠於新的放宽按揭政策下空间仍然有限。

楼价未大幅下调 不可能撤辣

占我们估价数量第三高的是物业价值，介乎於$4,000,000以下的物业，占我们的比重大约15%。这类型物业过往都不受按揭成数限制，因此就更加不会受惠於这次放宽。

我个人认为现阶段政府不太可能放宽「辣招」，因为以现时楼市情况来说，虽然成交不多，但楼价并没有大幅的向下调整，亦未见楼价会有向上升的动力，这正是政府乐见其成的现象。试想像，政府尝试控制楼价这麽多年，楼价大升的时候市民会埋怨政府买不到楼，而相反楼价大跌的时候又会埋怨政府令他们负资产，现在楼价窄幅徘徊，正是政府的想要的理想结果，政府又怎会在这个时候撤销「辣招」，令到楼市再次变得波动？因此，除非楼价因其他因素有崩盘式的下调压力，否则政府没有什麽原因会撤销「辣招」。

 

作者为中原测量师行执行董事张竞达先生

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