加息到顶？楼市寻支持点

位於九龙东油塘全新海景住宅项目「亲海駅II」，日前开放示范单位予传媒及各代理率先参观。图为长江实业营业部首席经理郭子威先生(后左)、长江实业营业经理陈咏慈小姐(前左)向中原地产亚太区副住宅兼住宅部总裁陈永杰及笔者讲解项目单位优点细节。

本星期的加息香港大银行把最优惠利率调高至5.875厘，楼宇按揭实际息口大约是3.3厘至3.5厘之间，视乎当初做按揭时段的条款，一般用家都是做住宅物业按揭锁定15年至25年，条款固定，只要按时供款便可，所以二手住宅物业业主在面对加息的变动是不太大冲击，但是营商者或资本投资者便不同，他们大多数是向银行取信贷额，以银行同业拆息计，加上信贷额每年都从新计算资产值，息口也会因时而作调整，自从加息周期开始，投资者便感受到息口的成本压力，加上物业价格向下跌，令到负债成本重，银行的资金也不宽松，原来留城的资金需要支付每月的供款，累积一年多后，发觉资金库的水位下降快，货品转流慢，不像以往，持货定时有出有入，卖出套现减债后可以调动持货负债比率，但是经过疫症后，交投放缓，全球资金流变得几乎无踪影，加上地缘战事，更是把中美关系冷冻，香港生水缺乏，投资没有气氛，我们在市场接触到有钱的人仍是不少，有兴趣买物业的更不缺，只是回报要求比较高，如果物件价足以令他们感觉未来市况好起来时有可观利润的，仍是敢於入市。

欧美最新的通胀数字已经回落了，各国财金官员都说通胀受控，加息压力已经可以适度调整，换句话说有息口见顶的迹象，虽然减息的可能性未见，但是在当下的息口稳定了，便可作出未来投资方案，全新进入投资市场。

近本星期一些租客多的地区有买家已经睇楼了，开始深入了解各类户型价格，对比不同项目的居住条件，明显看到的是来进行市场调研，看看自己喜欢什麽，同时看看自己财力能可以得到那一级别物业，然后作出一个心仪名单以及价格等待，因为知道在短期内可能会出现一些急售单位，随时准备购买。物业价格有周期，现在如果出现吸引单位购买后未必即赚，但在低位入市，一个周期后便可有可观利润，所以近日工商类别和流通量大的屋苑，睇楼客不少，只是成交慢，如有利好消息刺激，成交随时可转活；发展商也在推盘时研究各种稳定买家投资信心方案，例如油塘的最新项目「亲海駅II」便有低息的条款吸引大单位买家