放宽按揭系列(2) – 转按甩按保如何着数？

上期提及政府放宽按揭后令多类置业人士受惠，受惠人士亦包括现有供楼业主，原因是他们现时较容易因应不同需求而进行转按；除了上期已提及以转按转走发展商按揭又或财务公司高息按揭，随着银行按揭成数提高至达7成，部份具合适条件的按保用家亦可考虑透过转按「甩按保」。

自7月7日放宽按揭成数后，按保用家对於转按「甩按保」的查询明显增多，为什麽呢? 原因是，按保用家若然选择在3年内退用按保，可获按保公司退回部份保费支出，首年可退保费40%，次年退25%，第三年退15%，以业主两年前透过8成按保购入1,000万单位为例，现时按揭余额约$772万，以往若要转按「甩按保」只可申请5成银行按揭，由8成转至5成意味需补回甚大差额，导致转按意欲不大。现时上述用家可由8成按保转至7成银行按揭，加上两年间已清还部份本金，若然物业估值保持不变，用家转按「甩按保」所需补回之首期差额由272万降至72万，并可获第三年内退回保费15%约2.2万以及转按银行提供现金回赠高达贷款额2.8%或以上约近20万，这麽看来，转按的诱因便大大增加了。

当然，心水清的人会知道现时楼价较两年前下跌，转按时的可造按揭金额便有可能减少；实际上，近年不同屋苑单位的估值变幅并不相同，建议用家可先找银行进行物业估值以便了解实质可造按揭金额。基於银行可造按揭成数已提高至高达7成，即使楼价已有所下跌，可造转按金额仍有较大机会多於放宽前。上述例子之单位现时估值为950万，转按需补回之首期差额仍由272万降至107万。但留意，退保费申请只限使用按保之三年内提出，并只限於当时已一次过付清保费的用家申请(大部份按保用家均采用一次付清方式支付保费，因为可同步加借保费在按揭额并获保费折扣)，而由於近年新造按揭的罚息期多为两年，在罚息期内转按涉及罚息支出并不划算，故此较多按保用家选择在第三年申请转按「甩按保」，便可获退回部份保费及不用罚息之余，兼赚得银行可观回赠。