绿置居2022拣楼在即，没有入息证明，能获批按揭吗？

新一期绿置居於3月28日开始拣楼，合共4,693个单位，这批单位的预计关键日期介乎於2025年至2026年，以现时居屋按揭最快可於入伙一年前申请计，亦即是说拣到「心头好」的买家，至少2024年中后，才要准备申请按揭。在此之前，是没甚麽可以准备？如果没有入息的长者或家庭主妇为绿置居业主的话，能否获批按揭？是否需要提供入息证明呢？

於处理早前新居屋按揭时，我们遇到不少个案是以家中长者又或是没有收入的家庭成员作为单位业主，在申请按揭时，会否有影响呢？以近日一个实例作解释。客户以家有长者计划，绿表购入新居屋单位，但由於不同银行对一手居屋按揭计算有不同准则，有部分银行要求以99减人龄去批出按揭年期，而客户家中长者已经逾85岁，为了可以尽做最长25年的按揭年期，便要加添一位家庭成员作联名业主，客户想保留子女的首置名额，不希望影响他们日后的理财计划，於是便以自己作为联名业主，但问题是客户本身为家庭主妇，没有入息，能否成功获批按揭？

其实，由於新居屋有政府担保，基本上银行只会要求按揭申请人申报「家庭入息」便可以，银行未必会要求提供入息证明文件。以上述个案为例，客户与长者业主二人虽然没有入息，但计及其子女收入的家庭总入息，完全可符合银行审批要求，只要客户信贷纪录良好，要批出按揭是没有难度的。

不过，不要以为申报入息就等同可以「乱咁噏」，如果申请人本身有私贷等债务，而银行计资助房屋按揭入息要求时，仍要符合供款占入息比率不超出50%这个基本规定，因此如私贷等债务每月还款金额太高，再加上按揭供款，家庭入息或要「不合理」的高，才足以通过要求。过去我们曾有客户，由於每月私贷还款要约3万元，而将来按揭每月供款要约2万元，即客户每月还款要约5万元，为符合供款占入息比率不多於50%的要求，客户便自行申报每月入息有10万元期望可以过关，可是由客户的工作性质、年资等资料去看，即使说是家庭入息有逾10万元仍然有点「超现实」，最终银行仍拒绝批出申请。最后在我们协助下，客户才於另一家银行获批按揭。

由以上个案可见，如若本身有较多的负债或是债务重组中，又或是信贷评级极差，例如「G级」或以下的人士，甚或是破产中的话，建议考虑在购入单位时以其他家庭成员作为业主。另外，做了其他物业或贷款的担保人，申请居屋按揭时，不同银行有不同处理方式，有银行会扣减按揭成数10%，有银行会要求客户先「甩担保」，但亦有银行不受影响。简而言之，不同银行对资助房屋审批的取态会有不同，即使同一银行，对一手或二手未补居屋的按揭批核准则也会有差异，如有疑问，建议於拣楼前先找专业人士作评估，或可早点找到解决方案，令上车更顺利。