医管局员工置业贷款知多D (上) – 息率有几抵？
日期：2023-04-29
配合政府挽留人才方针，医管局於去年底推出全新版本的员工置业贷款计划，据悉计划反应不俗，预计将於今年6月起陆续发出原则上批准书(AIP)，市场预期可为楼市添加一批购买力，这个计划的吸引力是什麽呢? 用家需要注意什麽?
医管局员工置业贷款计划的亮点是息率优惠及高成数按揭配套，帮助员工上车置业又或转按悭息，计划当中，医管局为员工贷款补贴上限3%之年利率，实际按息可低至1%，明显低於市场按息介乎3.375%至3.625%；计划设有贷款额上限为48倍基本月薪或$600万(以低者为准)，员工可再向指定银行申请按揭贷款，员工置业贷款及银行按揭总额可高达楼价的90%，换句话说，员工可透过这个贷款计划获得高达9成低息按揭，当中无需支付按揭保费。
低至1%按息固然吸引，但用家需留意按息计算方法，以了解当息率升跌时对於供款负担的变化。医管局员工贷款的按息由当局厘定，当息率不高於4厘时，因有当局补贴3厘利息，员工只需支付1厘按息，当息率高於4厘，员工便需支付有关按息与3厘利率的息差。以当局文件提出的例子看看，例子指出按息为HIBOR+1.55%，锁息上限以最优惠利率P现为5.875%计算，以最近1个月HIBOR约3.3%计，按息为4.85%，减去补贴之3%年利率，员工需付的实际按息便是1.85%。
假设一位月薪约14万元的医生由申请按保转为使用员工贷款，购买一个价值$1,000万之单位，以月薪48倍计及$600万贷款额上限计，他可借足600万元员工贷款，再配合高达$300万银行按揭，合共高达9成按揭，除了可节省数十万元按揭保费，以上结合员工贷款及银行按揭的平均按息现为2.35%，明显低於市场按息约3.375%。这是以员工贷款占比较大的效果。若果这位医生希望按照自己入息水平「尽借」9成按揭，他可购买高达$1,500万单位，向银行申请5成按揭共$750万，再配合$600万员工贷款，贷款额合共高达$1,350万，按揭成数达9成，高於按保计划可造之贷款额上限$960万(按揭成数64%)；但基於银行按揭占比较大，结合员工贷款及银行按揭的平均按息约为2.7%。
留意，虽然以上可见使用员工贷款的按息低於市场水平，可收悭息之效，但由於按揭年期限於长达20年，而银行按揭年期可长达30年，上述例子计的每月供款总额对比一般银行按揭反而多一点，用家宜於入市前先计算自身供款能力是否足够，下期再续谈这一点及有关注意事项。
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