估价是一个意见

早前有报道指，某大型地产代理行经纪被指因涉及关於物业估值的失实陈述， 疑将两间银行分别估价为520万元和550万元的情况，简化成两间银行都估到为520万元，却漏报最高估到为550万元的事实。物业成交后，被业主发现继而追讨略为卖平了的损失，最终以减佣和解作结。从事物业估价业务多年的笔者认为，今次过失事件涉及物业估价的一大概念，作为业主、准买家又或是地产经纪都需要时刻留意。

物业估价从来都是一个意见(Opinion of Value)。有别於一加一等於二，520万元还是550万元，两者都可以是合理估算的市场价值，相较谈论对与错，物业估价更着重合理性。现时银行及估价行普遍采用的估价计算方式，一般都会选取市场上类似的成交个案，再按景观、楼层、面积、市况等各项因素作出适度的微调比较，最终计算出可供参考的一个估值意见。当中既涉及客观实在的成交及物业数据，同时亦存在主观的微调因素，例如5%至10%座向及景观分别、每层约0.3%楼层差距计算、2%至3%面积分野微调、还有若干分析市况的指标数据等等。所以说估价结果只是一个可供参考的意见绝不为过，因此才会出现不同的银行或估价行有高低的估价差距，而不是只有一个绝对值(Absolute Amount)。一般而言，只要这个估值意见於计算上没有太大问题或出错，它的正负一成内差距仍属於可接受的估价范围。现实生活中，若然业主最初开价550万元，经谈判后成交价为520万元，难道说银行估价550万元就是错了吗？而520万元就一定是对的估价吗？反之亦然。

当然，这次事件中经纪的确有必要如实将所有银行估值，都转告卖方自行考虑采纳，相信於520万元至550万元这个被认为合理的估值范围内，业主应该都能够安心获取银行的十足估值。

作者为中原测量师行估价部联席董事 张世昌先生

__________________