住宅租务细节 不能轻率

今年港产电影百花齐放，很多都具有质素而且不断创新票房纪录，当中新春期间上映的《毒舌大状》更赢尽口碑。电影当中一幕笔者较为深刻，主角多年前处理一宗看似简单的案件，为了取悦及方便他人，未有认真依足程序与客户书面确认，及后导致客户蒙受冤狱。不但影响客户利益、更有损自己专业、在故事中亦使主角一直内心不安后悔。

这一幕亦令笔者回想起多年前，当时负责一个住宅屋苑的物业管理工作，屋苑有一定保安措施防范陌生人闯入。或许因为保安人员的一时松懈，有日一名非屋苑住客，越过屋苑重重关卡，走到大厦天台轻生。虽然一个人打算轻生旁人亦未必阻止得了，但事后检讨会想想，假若当天只要任何一个关卡认真处事，至少可以避免事件在那刻发生，也许亦可救回一个生命。

我们有时候的工作可能看似微不足道，但往往过度的自信心、或是一时的贪方便或好心，就会让事情铸成大错。在物业租赁上，亦经常见有不少业主，为了节省打厘印的费用，在租约期满后只是以口头形式与租客续租。业主这样处理或许基於对租客的信任，认为没有必要每事都以合约形式确认，不过万一有日与租客出现租务纠纷，法庭并不会接纳没打厘印的租约，另外因为没有租约条款可以参考，双方的权利与责任亦会变得含糊不清。

连租约单位不宜当交吉出售

亦见过有业主为了更容易出售物业，在物业尚有租约的情况下，以交吉状况售予买家。由於买家打算购入物业自住，如果物业附有租约，银行未必可以审批较高成数按揭。虽然租约一般都带有「生约」条款，理论上业主可以根据条款给予通知期或赔偿，要求租客迁出。不过现行法律都会保障租客租住权，假设租客因各种理由未能按合约通知迁出，业主也不可强行把物业收回，最传统的处理方法需要到土地审裁处申请收楼令，而整个法律程序亦需时2-3个月。假设业主因为租客未能迁出而不能在物业成交日期向买家交收物业，这个时候或会导致违约甚至可能需要赔偿。

所以任何看似微小的事情，如果草率了事，所受的影响可以很深远。处理物业租赁涉及很多大大小小繁琐事情，需要花心机时间去留意及小心处理，遇有不明白的地方亦应多找专业人士听取意见或委托合适人士处理。

 

作者为中原测量师行租务管理部高级经理 潘志业先生

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