发展商按揭步入高息期，又撞正楼价下调，转回银行按揭有难度？

客户3年前买入约660万元的单位，做了发展商的80%一按，当时息率P-2%，以未加息的最优惠利率(P) 去计算，实际息率3%，但近一年已步入较高息的供款阶段，息率转为P-1%，由於近数月接连加息2次，供楼实际按息升至4.375%，每月供款较一年前多逾5,000元！如客户不转按，数月后第4年开始供款息率会升至P+1%，即逾6厘息。

客户难以转回银行按揭的原因是由於他已做家人的按揭担保人，想转回银行按揭，按揭成数比较没有做担保的人士少10%，即最高按揭成数只可做70%，再加上过去3年楼价没有很大升幅，多家银行为他的单位估值，与3年前购入价一样是660万元(即最高可贷款金额约为462万元)。以客户只供款约3年来说，未偿还贷款额约为500万元，客户要转按至银行按揭，便要补回38万多元差额才可以。可是客户最多只能补约10万元资金，是否无计可施？只能捱贵息呢？

最后，我们为客户找到一家估值较高的融资机构，估值达700万元，借70%，贷款额490万元，合符客户只补10万元差价的目标，贷款年期维持原按揭的剩余年期27年，息率3.125%，每月供款约2.3万元，较客户转按前每月供款少3,500元。也同时避免客户要支付明年开始的P+1%高息。

过去笔者都多次提醒，做按揭担保人前，要先考虑一下之后的置业计划，因为当做了按揭担保人后，信贷报告中会显示出有「mortgage count」，日后若想做按揭时，银行会将可批出最高按揭成数扣减10%。同时，若做了担保人或已有按揭在身，在银行眼中便是「multiple mortgages」，供款占入息比率亦要扣减10%。建议作决定前，可先找专业人士分析及做部署，日后置业时便不会失预算。

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