按揭基本功 拣选银行4大考虑因素
日期:2022-12-06
作为精明消费者,买嘢前通常会货比三家。找银行做按揭亦同一道理,近月便有部分大型银行上调新造楼按H按封顶位,而个别小型银行一度反其道而行,下调封顶位,虽然下调情况在数日后打回原形,但封顶位息率上仍存在差距。事实上,按揭申请人作为借贷人而非存户,银行规模大小并非考虑重点,反而有四大要点是决定拣选哪间银行做按揭的因素,关键离不开「降支出、增收入」。
若是首次置业者,在申请按揭路上或有机会感到迷惘,不知怎样找来最适合自己的银行做按揭。拣选按揭银行主要有四大考虑因素:
因素一:息率水平
每间银行除了会衡量申请人的财务、收入及信贷评级等状况外,亦会因应银行本身的资金充裕情况,资金成本,以至是否追赶按揭生意等内在因素,影响批出按揭时的息率。银行按揭息率因人而异,因此不妨向两至三间银行,查询按揭息率及各项条款。
此外,虽然H按仍为主流,但可同时了解各银行H按及P按的差距,以衡量哪一款较合适,以及边间银行能提供最低的息率水平。因为供楼是十多年计的长期抗战,期间必定会遇上加息和减息周期,一旦香港银行同业拆息(HIBOR)回至偏低水平,选用H按可率先受惠。
无论拣选H按或P按,息率拣选因素只有一个,低息就是美,亦是降低利息支出的关键。
因素二:H按封顶位
若选择H按,除了比较不同银行的H按息率外,也要比并H按封顶位的高低。过往多年HIBOR处极低水平时,封顶位息率容易被市场忽视。直至今时今日H按触及封顶位,供楼人士便感受到其影响力,直接主宰着每月供楼金额的高低。与息率一样,封顶位愈低愈好。
近期便有个别大型银行将新造按揭H按封顶位息率上调0.25厘,即高见3.375厘;反之个别小型银行则一度下调封顶位0.25厘抢客,低见2.875厘,但数日后便打回原形,回复至3.125厘,两者仍有一定差距。
因素三:回赠水平
银行为争取按揭生意,通常会以按揭回赠作为诱因,当中涉及金额通常达数万至十多万元,视乎按揭金额高低而定,按揭金额愈大回赠比例愈高。按揭回赠一般以按揭金额乘以某个回赠百分比计算,例如按揭金额为400万元,以回赠2%计,回赠金额达八万元。现时银行提供的回赠介乎1%至2.6%,颇为海鲜价,不妨货比三家。
因素四:估值
各银行均有自己一套物业估值方法,对於流通量高的大型屋苑,银行估值通常较接近,但遇上流通量较低的物业或特色户,则有机会相差数十万元的估值,对按揭批核金额影响较大。
估值高低因素在楼市告升时影响较大,因为成交价往往会较估值高,对於打算做高成数按揭者,便适宜找来估值较高的银行,减低批不足按揭金额的风险。反观,现时楼市吹淡风,成交价大部分低於银行估值,对於计划做八成或以下按揭者,反而可将焦点放在息率、封顶位及回赠等作为考虑因素。