细价单幢楼连租约 淡市出货难三大原因

市区单幢楼的特点是好收租但不好出售，除非身处数年前港楼牛市，买家冇楼睇都愿意买楼的年代，但今时今日由用家主导的市场，冇楼睇已是卖楼大忌。香港股楼不断寻底，投资气氛薄弱，令部分信心不足的收租客希望套现离场。

买楼收租的业主若持有市区细价单幢楼连租约放售，应该会发现乏人问津兼难以出售，当中涉及三大原因。

原因一：缺乏成交参考

单幢楼的单位相对屋苑少，成交量不活跃，对上一次买卖成交或许已是一至两年前的事。近一年楼价变化较大，对买家而言对上一次成交，或未能作为现价参考。当然，业主也可以银行估价作为开价理据，但必须有心理准备开价要较估值低约一成才有机会吸引买家留意。

原因二：难找同类单位睇楼

由於现市况是用家为主，买楼收租的投资者寥寥可数，但连租约盘通常不能睇楼，令用家却步。这个冇楼睇闷局在屋苑连租约盘中还有拆局空间，因为屋苑放盘多，地产代理会协助找来相同座向、开则或不同层类似单位给买家作参考。然而，单幢楼本身放盘极少，难以找到类似的单位迎合买家睇楼要求。

原因三：实力用家主导

市区单幢细价楼通常以楼价细及小型单位为主，楼价一般在500万元以下。在用家主导的市场，别以为这些单幢盘细细粒容易卖，实情是现时出来买楼的通常为新婚年青人，为组织小家庭找个安乐窝，通常具有一定购买力，并对住屋环境及质素有要求。在高成数按揭下，这些年青人及家庭不介意多支付十多万元首期，买入500多至600多万元的屋苑盘，希望淡市买笋盘，而不像升市时为上车退而求次，选择价格较平的单幢楼。

细价单幢楼连租约要在淡市中成功出售，难度较高，但也不是完全绝望。首先，要看业主卖楼决心，是否愿意先请租客退租，收回单位解决冇楼睇的困局。此外，要有心理准备单幢楼成交参考不多，亦非用家主流对象，现阶段劈价求售幅度要较屋苑更高。

卖给租客逆转乾坤

最后，还有一线生机是以优惠价出售给租客，因为租客入住一段时间后，完全掌握单位的优缺点，对合理楼价水平心中有数，也未必想突然搬家。若业主以优惠价利诱租客，租客可省下地产代理佣金、装修及搬家支出在原址继续安居，遇上有财力兼想安顿下来的租客，或有机会逆转乾坤。