租约条款不容忽视 买楼收租必读

近年楼市走势反覆，受环球市场加息及疫情影响，有部份业主为移民急忙套现，也有部份物业投资者持观望态度，转战租务市场，却在处理物业租赁时出现不同问题，主因可能是不熟悉租赁业务上的细节。

今次要分享一则客户案例，楼上咖啡店因意外火灾烧毁，租客於单位内的器具设施亦付之一炬，再行经营须花费数十万翻新及停业数月，计算利害后决定终止生意，可是租约期还有一年之久固定合约，与业主商讨后，体谅其情况接受提早终止合约，但接受条件之一是要还原「现状」，业主亦打算收回单位后即时放卖，并指示代理将该单位以持有餐饮牌照作商用於市场上放卖。

这里出现的第一个问题是还原「现状」，租客有尽力把烧毁物品移除，并再自行安排简单油漆交吉於业主，业主收回物业时却误会租客会还原到可再行即时营业的状况，因此要求租客赔偿所有器具设施，并要求租客把营业牌照转让回业主。但当查询租约条款后，发现根本没有任何条款关於用具及牌照细节，而且现有租客是以”顶手”形式跟上手租客接让，业主最终是无权要求租客在器具设施上赔偿。所以大家要留意立约其间必须清晰列明所有物品及责任条约，否则租客在交楼时有可能不须负责。

法例没有「商住」物业 入市三思

第二个问题是牌照，业主声称该单位以高价连牌照购入该商用单位，而单位牌照必须於完约日后转回业主方。但根据资料是该单位只能申请「会所」牌照，而牌照一般是由经营方自行申请并拥有，条件是单位设计是否合乎申请牌照定的条件而已，任何人也可为该单位按指示申请。此外，法例并没有设有「商住」物业，只有住宅及非住宅的区分，不知道当初代理是如何说服业主购入。如有代理吹嘘商住之用，大家要三思。

第三个问题关於保险，租客营商当然有买水火险，租客回忆当初购买时，保险代表有安排上门批核，但没有安排拍照及其他跟进处理，出事后虽确定为接受意外申报，但由於租客因顶手转让，未能提供任何设施单据，保险公司不接受估算赔偿，最终只有寥寥无几。所以大家在购入器具及购买保险时，应尽量保留单据及图片记录，并充分了解赔偿细节才选购合适的保险。

如要避免以上问题并有效减少损失，最理想的方法还是先行查询业内人士意见，再遵从正确步骤处理。

作者为中原测量师行 租务管理部经理 梁焯峰先生

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