4招抗衡「息魔」影响 利嘉阁黄咏欣: 港银第3季或加息0.25% 年内或加息多於一次

美国联储局重申高度关注通胀风险，要让通胀率回落至2%，预告仍会再加息。按利率期货显示，联邦基金利率9月至少会再加0.25厘，而至年底有逾70%的机会，升至3.25至3.5厘，意味着年底前仍有1厘的加息空间。黄咏欣认为，美国加息步伐急，港美息差扩阔，资金外流加快，目前香港银行体系结余已跌至约1,651亿元的水平，同时拆息抽高，与楼按相关的一个月拆息已升至1.3%以上，以目前最优惠H按为H＋1.3%计算，H按已升至锁息上限的水平。事实上，早前已有中小型银行率先上调H按锁息上限，上述数项皆是香港银行快将加息的预警讯号。

黄咏欣续指，目前要留意港银行体系结余的变化，很大机会於9月前已跌至1,000亿元楼下，如若同时1个月拆息升至2厘或以上，令到最优惠利率(P)与一个月拆息的利差（Prime-HIBOR spread）跌至3%以下，银行便大机会加息。以目前情况来看，如若美国联储局9月再加息，香港银行届时跟随加息的机会很大。参考上一转加息周期，当时的香港银行体系结余跌至约760亿元，同时拆息抽升至2厘以上水平，香港银行便加息。

她提醒，短期内，即使P未上调，或会有更多银行上调H按锁息上限及减少H按优惠，例如会由H＋1.3%，升至H＋1.4%。即使未加息，在拆息抽升下，H按实际按息长期处於锁息上限水平，供楼负担也明显有所增加，以目前平均贷款额约500万元为例子，用最长年期30年计算，於2.5厘锁息上限时，每月供款为19,756元，较今年1月10日1个月拆息仅0.128厘时，每月供款多约2,672元(+15.64%)。如若香港银行於9月加息0.25厘的话，每月供款负担将较目前2.5厘按息，增加656元，同时压力测试下的入息要求亦增加1,315元至48,631元，有意置业人士做好预算。（见图1）

4招抗衡「息魔」影响:

1.  选用即供付款计划

黄咏欣建议新盘买家在加息周期下，选用即供付款计划，会较建期付款计划划算。因为选用建期付款计划，即通常在两至三年后才「上会」，届时的息口上升，压力测试下的入息要求亦必然会增加，如若薪金升幅追不上加息步伐，或要找担保人才能通过银行要求。

2.转按赚现金赠抵销加息影响

至於供楼中的人士，黄咏欣则建议可善用转按赚现金赠，以500万贷款为例，转按便可亨约8.55万元的现金回赠，扣除律师费等开支约1万元，余额仍足以抵销逾61%的首年利息开支。

3. 善用按揭储蓄挂鈎户口

另外，亦可利用「按揭储蓄挂鈎户口」(MORTGAGE LINK) 赚息去减少加息的影响。黄咏欣解释现时部分银行的「按揭储蓄挂鈎户口」容许贷款人及一至两名亲友的存款户口皆可享有等同於供楼利息的高息，部分银行亦可后补上加上亲友的名字。不过，她提醒贷款人及家人的享高息的总存款金额，不能超过总贷款金额50%。

4.考虑用拉长年期的方法去减少供款负担

现时银行按揭年期最长只有30年，若然觉得息口上升，每月供款压力较大的话，可善用转按自制多於30年的按揭年期，例如供楼人士已供款2年，即剩余按揭年期为28年，如若在这时转按，再把按揭年期拉长至30年，贷款额不增加的情况下，每月供款金额会减少。以贷款额500万、按息2.5厘做计算，原供款为1.97万元，供款2年后转按再做三十年按揭的话，每月供款会减至1.88万元，每月供款少约900元，即使预计加息0.125厘，每月供款仍较原本少近600元。(见图表2)