按揭现金回赠增，善用转按自制免息供楼可行吗？
日期：2022-07-05
早於数年前，坊间一度流行「免息供楼法」，操作原理是每两年一过银行按揭罚息期便做「转按」，以赚取银行现金回赠以抵销部分供楼利息开支，同时亦可考虑把楼价升值部分套现再作投资之用。不过，前两年银行把曾经大减按揭现金回赠，最低时降至不到1%，令到转按悭息方法一度不太可行，直至近期银行又再上调转按现金回赠至高达贷款额的1.5%，加上银行有「估凸价」的情况，现时是否再行「免息供楼法」的良机？
我们以一个实例作解释，2019年初太古城翠湖台低层2房单位做价约891万元，而现时该单位的最近银行估值约915万元，目前1000万元以下物业，不借按揭保险的情况下，最高贷款额为500万元，是以这个案，3年后转按最高仍然是借500万元，可套现金额不多，不过却可有约7.5万元(贷款额的1.5%)的转按现金回赠，即使扣除律师费等开支，仍余下逾6.5万元，同时这次转按套现金额约36万元。即使完全不作其他投资，只放回高息存款户口，赚取与供楼利息相同的利息，全年有约5,200元。
以65,000元加上5,200元，再减去供款上升的2,004元 (167元x 12月)，这次转按合共可赚到约68,200元，足以抵销转按后首11个月的利息开支有余。
如果在转按同步做近亲转让或「甩名」，更可用「财爷PLAN」按揭保险计划，最高可以90%按揭，可套现更多资金，以上述例子最高可套现约359.7万元，现金回赠可多约1万元至约8万元。不过，甩名转按的成本亦较高，除了律师费，更要留意物业买卖印花税开支及按揭保费的支出，同时亦要留意是否有足够入息，能通过压力测试。
另一方面，不同银行按揭优惠适用的人士及群组也会有不同，除了现金回赠，要注意整个按揭计划的详情，例如有否存款挂鈎户口，或有否锁息上限等，以免出现明赚暗蚀的情况。建议找熟识不同银行审批要求及取态的专业人士帮忙格价，可更快速地找到最笋，同时亦最贴合自身需要的银行按揭计划。
