【回归25周年系列】楼市大城小故事：沙士贱卖楼VS辣招年代上车一拆二

1997年回顾前，港楼炒风炽热，打造了楼价不跌神话。那时候刚20岁出头的Janet与一般年青人一样，与父母同住在家人自置单位，有一天正为考试作最后冲刺，突然听见父母回家，阿妈兴高彩烈地告诉家中各人：「我同阿爸买了楼上一个单位，对方开价100万元，我哋无讲价即成交。」那时候大约是1995年，对买楼毫无概念的Janet走出客厅奏热闹，但心中却闪过了一个念头，「买楼好似不同买菜，不是应该要讲讲价的吗？」

就是这样，在回归前两年，Janet的父母便Full Pay买多一个单位。这个单位主要是阿爸存放货物及工作之用，但因为有睡房多出来，Janet便搬往楼上单位居住。父母二次置业后不久，便遇上1997年亚洲金融风暴，阿爸生意一落千丈，加上政府宣布「八万五」建屋政策，楼价从高位爆破，纵使1998年政府停止卖地并推出七项措施救市，仍未能力挽狂澜。

香港回归后宣布「八万五」建屋政策，奈何遇上97金融风暴，令港楼高位爆破。

2003年沙士爆发成了楼市最后一根稻草，楼价回归后至2003年间大跌近七成，当时「负资产」差不多成了业主的代名词。

楼价自回归后一落千丈，父母眼见楼上单位不停贬值，加上阿爸生意淡薄打算退休，故想卖掉楼上单位套现。2003年某日，父母外出回来，阿妈默默地告诉大家已卖出楼上单位。

事实上，一个已Full pay的西环名校网两房单位，不自用亦可放租换取生活费，但当时两老却选择以60万元「止蚀」，较买入价亏损40万元，他们捱不过的并非金钱压力，而是心理恐惧。2022年同一单位市值为400多万元。

沙士期间楼市跌至谷底，政府於2002年底推出「九招」稳定楼价措施，包括停建居屋及暂停勾地。直至2003年下半年疫情趋向稳定，加上「香港自由行」的出现，令本港旅游及消费业进入黄金年代，经济重回正轨，楼市同告复苏。

一个已Full pay单位在沙士时蚀卖，捱不过的并非金钱压力，而是心理恐惧。

父母沙士期间贱卖楼事件亦告一段落，变回只得一间自住旧楼，过着退休生活。Janet亦搬出来自住，开始其租客生涯。头数年她均在西环租楼，当时大部分人仍未意识到已身处一个港楼大牛市的开端，Janet租住西环单位多年，业主不断加租，直至2009年她决定离开西环搬到九龙区减低租楼支出，最后落户红磡一个单幢楼的细单位，租金由每月7,000多元降至5,000多元。

在签下红磡租约之际，恰巧是金融海啸后，美国展开前所未有的「量化宽松措施」大印钱纸，港楼及租务市场开始进入急升状态，连Janet这位寻常百姓也感受到资金市的威力。

「租楼多年后，我感觉到这些300多平方尺的上车盘，楼价快要冲破200万元关口。当时，我同自己讲，一定要在楼价升穿200万元前买楼，再唔上车会好大镬，不能再这样被加租。」Janet租楼多年决心上车。

首次置业遇上SSD

於是Janet在2010年起到各区四出睇楼，最后竟买入了正租住的红磡单位。置业过程中，她更遇上2010年11月政府推出辣招为楼市降温，购入后两年内转售的单位，将收取额外印花税(SSD)。幸好SSD的出现，并未影响到其置业计划，结果以189万元预算当上了业主。

「虽然这个单位并非Dream house，但楼价在200万元以下符合预算，而且不用搬屋及装修、计及印花税及律师费，只花了约6,100元支出便圆了上车梦，我真心觉得赚咗 !」买入红磡上车盘后，Janet一直住到2016年，首次享受到低息供楼不用被加租的乐趣，期间更受惠楼价升值带来的回报。

美国实施量化宽松政策，市场持续资金四窜，2010年辣招推出后，港楼并未降温，随后於2012、2013、2015、2016年政府连环加辣，推出SSD加强版、买家印花税(BSD)、从价印花税(DSD)双倍版，更上调压力测试力度及降低按揭成数等多管齐下，务求全方位打压楼市炒风及升势。

原来当了业主后，会令人更留意楼市风向，Janet观察楼价从2010年她上车后升势转急，政府连番出招未能降温。那时她买入首个单位已约六年，楼价亦翻了一翻，升至400多万元，途中她有加按套现，为物业一拆二作部署。

2016年时，屯门及元朗等新界屋苑两房盘，400多万元选择多。

「大约2015至2016年期间，我开始到新界区物识较大的屋苑两房盘，屯门、元朗及将军澳也有考虑。由於见到政府推出连串辣招后，楼价升势未遏，我相信这些400多至500平方尺的屋苑盘，不久便会升穿500万元关口，是适当时候进行一拆二计划，否则迟买应会贵几球。」

无独有偶，Janet二次置业再遇上辣招登场。2016年第四季Janet决定以486万元买入元朗一个屋苑两房单位期间，时任特首梁振英突然推出DSD加辣版，住宅物业从价印花税一律上调至15%，首置及换楼客除外。幸好Janet在DSD加辣版推出前已签了临时买卖合约，交易不受影响，否则若要支付70多万元印花税，她的一拆二计划必定告吹。

二次置业再遇辣招

不经不觉，距离推出DSD加辣版已六年，Janet现自住元朗屋苑单位，市价升至约650万元，而红磡的单位在搬出后一直放租，租金足够供楼及各项支出。

Janet刚巧在1997年回归时毕业进入职场，这二十五年与家人一起经历了楼市高山低谷，自己则在十二年前开始租楼生涯，想不到现在找来租客帮手供楼，印证了十年人事几番新。

一个家庭两代人，父母遇上回归后楼市暴挫，沙士时贱卖单位，二间变一间；女儿却在辣招年代置业，成功一拆二做包租婆，在置业这人生交叉点上，形成强烈对比，更为日后生活带来关键性影响。回看这二十五年，这些大城小故事，不断地发生，上述置业故事会否也有你的影子？