美国加息│ 施永青：「砖头」抗通胀 料楼价下半年5%上落

施永青指，美国早已预告加息消息，因美国通胀仍见上升，4月见8.3%，未有如市场预期般随物价基数高而回落，故需要通过加息压制通胀。惟美国过去3次加息幅度合共仅约1.5厘，仍未高於通胀率，不足以遏止通胀，而美联储不希望加息过快影响股市及经济，故预期利率会「加极唔完」，而美国亦将陷入滞胀。

物业断供或抛售机会不大

施永青续指，市场已对加息有心理准备，加上通胀本身会令实物资产吸引力上升，因股票及债券等资产价格都受到市况影响而大跌，而地产市场仍平稳，可抵销通胀影响。他续指，加息环境下，二手业主仍见加价，令市场采观望态度，而发展商则在开价上较审慎。施永青又称，加息并非影响香港楼价最重大因素，因买家需通过现行利率加3厘的压力测试，故物业断供或抛售机会不大。

对於内地多时未能通关，施永青认为主要对豪宅及较依赖内地人的物业影响较大。他又指，通关另一好处是能改善市场气氛，但他观察到服务业仍趁机扩充营业，可见市场判断通关机会仍存在，而7月1日回归，国家领导人或访港，届时或有机会宣布好消息。另外近年移民潮下移民盘增加，虽令楼价停滞，惟消化速度仍算快，可见市场有足够购买力承接，故对楼价拖累不大。

楼价下半年5%上落

施永青指，现时楼市「好坏消息都有」，好消息是疫情已见缓和，即使有反弹对医疗系统负担亦不大，防疫措施不会收紧。另外，乌克兰战争令美国战略重心回到欧洲，令亚洲政局较稳定，美国再制裁中港机会不大，可集中力量发展经济。但市场仍受美国滞胀风险影响，故预期楼价下半年不容易大升，上落幅度5%左右。

中原陈永杰：港物业市场基础健康 有助对抗美国加息潮

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，美国加息或令港元流出，但香港银行储备仍达2800亿元，银根充裕的情况下，相信香港银行未必即时跟随美国加息，对香港供楼人士影响轻微。以对上一次美国加息期为例，於2016年至2018年间，美国加息9次，共2.25厘，香港只跟加一次0.125厘，期内中原城市指数CCI录得25.5%的升幅。因此美国加息未必会令楼价下跌。

陈永杰指，香港物业市场基础健康，亦有助香港物业市场对抗美国加息潮。现时香港一半以上物业没有承造按揭，而近年承造按揭需经过银行压测，香港私楼住户供楼负担比率亦维持於6成以内，相信即使香港跟随美国加息，本港供楼人士亦有足够能力负担，对楼价冲击不大。

全球经济环境不稳，股市难免波动，但物业价格却相对平稳，今年至今，中原城市领先指数CCL只下调了1.1%，相对其他投资产品稳健，相信物业仍会是港人用作储存财富的工具，惟下半年全球不明朗因素增多，如欧美国家加息、俄乌战争持续、疫情未完全受控，都为全球经济带来隐忧，物业市场买家入市态度将转审慎，楼价升幅会放慢，陈永杰将全年楼价预测调低至5%，但仍可达CCL历史高位190点。

利嘉阁廖伟强：大手加息非常态  料楼市渐回复活力

利嘉阁地产总裁廖伟强则表示，虽然今次加息幅度较大，但美国联邦储备局同时指出，0.75厘的加幅并非常态，意味下次加息时，有机会根据实况而将幅度回调至0.5厘。廖伟强续指，过去一段时间，市场都是聚焦加息幅度，而有关消息早已被消化得七七八八，并且在股市内反映；近日所见，股市已明显回稳。

廖伟强表示，本港楼市方面，买家对长期的息口走势，其实已心中有数，不少人是想观望的加息情况后才做决定。如果香港银行未有立即跟随美国加息，买家很快就会消化相关的消息，并重新加快入市步伐，令交投回升。就算之后香港跟随加息，估计幅度亦只徘徊在0.25厘至0.5厘水平，对楼市影响十分有限。

廖伟强又认为，近期楼市转静，除了加息阴霾带来轻微影响外，更多是因为回归25周年在即，不少经济及商业活动都相应减慢所致，相信「七一」过后，楼市会逐渐回复活力。