居屋市场大洗牌 候选居屋王逐个数

新居屋复售近8年，有20多个屋苑已入伙，其中2014至2017年推出的单位，全数松绑可於居二市场转手，或补地价后自由转售；而2018年后推出的屋苑，今年亦可陆续自由定价在居二市场出售。这批屋苑为居屋市场注入新力军，小编会为大家分析有力成为未来居屋王的屋苑，以及细谈二手居屋按揭注意事项，让大家做好准备。

 

1.  荃湾尚翠苑

 

尚翠苑为居屋复售后首批屋苑，於2017年入伙，提供3座962伙，实用面积由438至511尺。当日推售时，尚翠苑已是身价最高的屋苑，平均尺价$6,113，属荃湾区首个居屋盘；虽然位置上邻近工厂区，但步行十分钟可到大窝口港铁站，周边生活配套亦成熟，故成为抢手货。

 

2020年初，即尚翠苑入伙不足3年，市场开始录得居二成交，至今已录得84宗，冠绝所有新居屋，成交价由400至705万元。去年10月，C座高层5室443尺两房单位，以居二价638万元售出，尺价$14,402，成为新界区未补价居屋王，业主大幅获利353万元。由於尚翠苑折扣率达37%，以现市价计算，两房连补地价动辄近千万，在荃湾私楼市场几乎可以「打横行」，由蓝筹屋苑绿杨新邨及愉景新城，以至半新盘海之恋、柏傲湾、全‧城汇等都有货可拣，令尚翠苑在自由市场上欠缺优势难以突围，相信只能继续做绿表居屋王。

2.  天水围屏欣苑

 

另一有力成为未来居屋王的屋苑，是2016年推售的屏欣苑。2018年入伙的屏欣苑，提供3座2,409伙1至3房单位，面积由376至574尺。屏欣苑最大优势是位置，座落港铁屯马綫天水围站及公共运输交汇处旁，交通十分方便；屋苑亦设有自家商场，店铺不多但有齐小型街市、超市及数间食肆，可应付日常所需，若要多点选择，可步行数分钟至天盛商场。

 

屏欣苑2016年9月定价，平均尺价$4,942，但至翌年7月拣楼的大半年间，经历楼价下跌逾10%，最终房委将折扣率由30% 调整至21%。根据房委会纪录，屋苑至今录得44宗居二成交，售价由298至638万元。去年11月，C座高层18室、384尺单位，以460万元成交，尺价$11,979成为屋苑新高，原业主大赚近259万元，升值1.2倍。

 

另外，屏欣苑亦录近10宗自由市场成交，去年12月及今年1月均有448尺单位，以625万连补价售出，尺价$13,951。由於屏欣苑入场价及补地价较低，合符上车客预算，又有地利优势，在居二及自由市场均具吸引力，预计可持续带动成交造好，成为新一代居屋成交王。

3.  深水埗凯乐苑

 

2018年推出的深水埗凯乐苑，合共5座提供2,522伙，实用面积383至631尺，平均尺价$6,860。凯乐苑邻近南昌站、临海、规模大及毗邻地王，区内的发展潜力无限，令它甫推出已备受瞩目。虽然凯乐苑不设自家商场，但周边有海盈商场、南昌荟及大型商场V WALK，足以应付日常生活。

 

凯乐苑去年尾松绑后，即录4宗急让居二成交，但成交价未见突出，约400尺细户成交价由480至538万元；475尺中型单位成交价628万元，平均尺价不足$13,126，比荃湾尚翠苑不少成交价更低，或因区内尚有多个地盘正在动工，影响居住环境；但随着区内公共设施、豪宅、酒店等项目落成，届时身价将会大不同。不过，凯乐苑折扣率高达48%，自由市场楼价随时以千万起跳，估计未来成交仍以居二市场为主。

4.  启德启朗苑

 

同样在2018年推出的启德启朗苑，座落屯马綫启德站旁，区内发展成为焦点被看高一线，因此当年订价最贵的屋苑，平均尺价达$7,246。启朗苑共有3座683伙，虽然尺价贵，但屋苑开则较细，面积由286至471尺，可压低入场费，适合锺情市区居屋盘的上车客。

 

启朗苑松绑后暂录3宗居二成交，首宗成交在去年8月，A座低层380尺单位以370万元卖出，尺价不足$9,800，绝对是超值价，事关3个月后就有同类单位以552万元成交，尺价$14,527，跳价近50%。由於折扣率与凯乐苑同样为48%，估计补价后较区内私楼更贵，相信自由市场成交不多，但有望打破香港仔雅涛阁绿表尺价$15,194的纪录。 

除了以上几个已过禁售期的大热屋苑，2019年推出的长沙湾凯德苑、何文田冠德苑；2020年推出的钻石山启翔苑；以及今年推出的北角骥华苑、启德启欣苑，将来都有潜力打破居屋市场尺价纪录，大家不妨留意。

 

    符合资格买居屋的准买家，除了谨记在限期前申请大抽奬，以及努力睇楼拣心仪单位，亦要留意按揭细节。无论在首期、按揭息率、还款年期上，居屋与私楼都有所不同，及早了解免失预算。

 

1.  首期

 

房委会为旗下居屋屋苑买家提供按揭货款担保，绿表买家最高可以获批

95%按揭，而白表买家则是90%，换言之买家只需支付5至10%首期；亦不须接受压力测试及免付按揭保费。不过，房委担保期只由首次出售日期起计30年，因此楼龄高的居屋屋苑，部分愿意承造按揭的银行，只会批出60%按揭，首期金额大幅提升40%，因此准买家若选取楼龄高的屋苑，宜先向银行查询按揭细节免失预算。

 

2.  供款年期

 

根据房委规定，居屋最长按揭年期仅25年，准买家要特别留意。另外，在房委30年担保期下，银行多以「30减楼龄」订立居屋按揭年期，若屋苑楼龄达20年，按揭年期只得10年，令每月供款大增，亦极易失预算。不过，多数银行积极争取按揭市场分额，会为居屋买家提供弹性，部分银行以楼龄18至20年为上限，愿意为这些屋苑批出90%及25年期按揭。

至於楼龄逾20年的居屋屋苑，准买家要有心理准备要高首期、短年期按揭。因此楼龄旧的屋苑对绿表或白居二客不算吸引，成交多集中自由市场，因为补地价后，银行就会用私楼准则，最高可批出90%、还款期30年的按揭。

3.   按揭息率

   现时市场上的浮息按揭计划主要分P按及H按，P按以最优惠利率作基准，现时实际按息约2.5厘；而H按则以银行同业拆息为基准，由於拆息长期低期，现时H按实际按息约为1.55厘，因此近年超过95%买家都选择H按。不过，居屋业主按规定只能选择P按计划，每100万元借贷额，以25年还款期计算，月供较H按多$464，楼价越贵供款差距越大。