如何自制渐进式按揭抗加息

日期：2022-01-26

今年美国加息在即，本港拆息走势亦将由超低水平回升，广大供楼业主使用H按，意味供楼支出将会增加，现在正是时候为自己计划抗加息方法。政府最近提出研究为资助性房屋买家提供渐进式按揭，以减轻供楼负担，私楼业主又有没有渐进式按揭方案呢?

政府提出的渐进式按揭做法是，买家可分两阶段承造按揭，首阶段买家只需为一半楼价承造按揭及支付首期，余下一半楼价可於成交后10年内，一次过或渐进式分阶段承造按揭。这种首阶段只需负责一半楼价的渐进方式难於私楼市场进行，但在市场上之按揭产品中，其实亦有一种渐进式还款计划供借款人选择。做法是，借款人可根据自己的工作及财务状况，例如因应每年的加薪率，指定每年渐进递增供楼金额的加幅，例如借款人指明每年递增供楼金额2%，这种方式有助加快本金偿还，变相有缩短还款期及减低累计利息支出之作用，若处於加息周期更显效用，假设每年持续性递增供楼金额，以30年按揭年期为例，还款期可缩短7年，全期累计利息可减少20%。不过，这种渐进式还款计划现时在市场并不普及，仅少部份银行提供，而且银行只为P按用家提供此款计划，现时H按大行其道，H按息仍大幅低於P按，故此实际上此按揭产品不获注视。

其实，市场上按揭与存款挂鈎的计划越见普及，借款人只要善用计划，便可自制渐进式按揭抗加息。近年银行提供之按揭计划一般设有与存款挂鈎(mortgage-link)的优惠，一款是较普及的按揭存款挂鈎计划，银行会向按揭客户提供一个高存息户口，而本文会先讲另一款属於按揭存款相连之综合户口计划，借款人可随时将资金及日常储蓄存放於综合户口，有关存款便等同还款直接扣减按揭本金，达到节省利息功效。原理有点像上述渐进式还款计划，借款人可因应自己的加薪情况、储蓄状况渐进增加存放金额，甚或将大额资金停泊在综合户口内，由於利息以按揭余额扣减存款之净额计算，故存放资金后便可享有扣减本金省息的作用。而此计类计划之弹性更大，借款人可因应财务状况随时提取或存款金额，按揭利息按每日贷款净结余计算。除了省息，借款人藉着持续性存款，促使按揭本金渐进式降低，亦同样有缩短还款期之作用。

这种以扣减本金计算净额利息的计划，悭息效果不错，以现时平均按揭额500万元及30年期为例，假设供款人一开始并维持存放资金20万元於综合户口，然后每月再存入3,000元储蓄，全期累计可减少利息达26%约30万元，按揭还款期亦由原先30年缩短6.3年至23.7年，加快完成整个供款历程。为便参考及计算，以上例子是按现时低按息及息率不变计算，假设未来息率回升，这类计划的悭息效果将更显着。故此，在息率回升周期，用家可多加善用计划之特点及弹性，例如按自身可行之情况增加存入综合户口之金额，当有资金回笼，亦可增加在户口停泊的资金，自制渐进式按揭持续性省息，以加强抗加息作用。再以上述按揭额及年期为例，假设未来按息由现时约1.45%升至2.5%，供款人一开首存放於综合户口的资金增至30万元，然后每月存入储蓄增加至5,000元，全期累计利息减幅达到39%约82万元，按揭还款期由原先30年缩短9.6年至20.4年，省息、抗加息及缩短还款期的效果更为显着。