租金估值新现象
日期：2021-12-24虽然香港物业市场以买卖为主导，但其实租务市场亦非常活跃，尤其是非住宅的工商铺物业。
很多投资者会购入工商铺物业作出租投资之用，而这些非住宅物业的租约往往都会有续租期，而续租的租金通常都以当时的市值租金来计算。如果业主及租客未能就新的租金达成共识，通常都会聘请专业测量师作为专家证人去厘定续租期的市值租金。因此租金估值往往都是测量师工作的一部份。
最近非住宅物业受到疫情影响，租金有大幅度的波幅，很多时业主及租客双方续租的时候, 租金都会谈不拢，因此我们都接到不少租金估价的工作。但租金估值往往比估算物业市值难，因为测量师不容易找到市场租金作参考。虽然租客可以将租约注册於土地注册处以保障自己的利益，但一般来说租客都很少这样做，尤其是住宅物业。而一些租金金额比较大的非住宅物业，或由大发展商持有的非住宅物业，以往一般都会将租约登记的，但往往未必是全部。
测量师进行物业租金估值时，都会依赖上述田土厅登记的租约作参考，租约上都会详细列明了租期、租金等资料，唯一缺乏的就是物业的尺数，而这些租约的平面图一般都只是示意图，没有显示尺寸，所以测量师需要在屋宇署寻找建筑图去量度租约内所提及物业的实用面积。
登记资料 仅得备忘录没写租金
但最近笔者发现了一个现象，现在田土厅所登记的租约资料，只是一份备忘录，内里只提及业主与租客曾经签下一份租约，但详细的资料如租金金额则欠奉。令笔者进行租金估值时遇到很大的困难，因为只知道某一个单位曾经成功租出，但没有租金资料的话根本不能作出分析或研究，如果没有足够合适的租金案例作参考，就难以进行物业估值。
就此现象我和律师朋友谈及，原来这现象过往也有发生，只是并不普遍。由於近年租金波幅非常大，很多业主不希望自己的物业租金被其他附近的租客知悉，从而影响他日后的谈判，为了保障业主的利益，业主都会要求租客如果需要为租约进行注册的时候，签署一份备忘录，及只将这份备忘录作登记。
故此，现时要对物业进行租金估值，的确比以往更为艰难，在搜集成交资料时，有地产代理背景的测量师行就会较有优势。以我公司为例，我集团的地产代理同事所促成的租赁，不论有没有在田土厅登记，我们也能在集团的系统上寻找相关资料以用作参考。但无论如何，这个市场新趋势或多或少会为测量师进行租金估值时增加了不少难度。
作者为中原测量师行执行董事张竞达先生
