中原按揭料明年按息处2厘以下 低息环境历史性延续14年

王美凤在报告内指出，预期美国明年结束买债计划后，开展货币正常化仍会温和进行，预料明年美国联邦基金利率仍处於1%以下水平，加幅不多於0.75厘，而本港最优惠利率(港P)亦未必需要跟随上升。美国在过往减息周期对比港息「减突」较大幅度，在对上一次减息周期，港P在2019年仅减0.125厘便返回历史低水平，然而美国为应对疫情於2020年再突减息1.5厘，香港没有跟随，故此即使美息明年加0.75厘，港P未有需要上调；在过往加息周期，港P於美息升至2%或以上水平才开始上调。

王美凤指出，现时拆息HIBOR楼按计划主导市场，市场比例达97.6%，故此HIBOR调整将主导本地按息变化，过往港元拆息早於港P上调，拆息主要受美息、银行结余充裕程度、本港投资环境、资金流向、港元需求等因素影响。虽然现时本港银行结余较历史高位4,575亿元有所回落，但仍然达3,825亿高度充裕水平，若美息明年上升，港元拆息在资金充裕环境下未必跟足美息加幅，跟随息率上调的速度亦较慢。

随着疫情受控，本港经济已重拾动力，今年楼巿及按巿表现理想。若本港银行结余维持充裕，HIBOR未必跟足美息升幅，明年本港按息仍主要处2厘以下水平，低息环境历史性延续14年，置业人士仍继续受惠於低息环境。相信在明年经济复苏、通关因素的带动下，利好楼巿及按巿，按揭额将继续出现正增长，预期2022年新取用按揭贷额将突破4,000亿元，再创历史新高。

不过，王美凤亦指出，根据金管局的住宅按揭数字，2021年10月份银行批出之平均按揭年期已约近28年(27.8年)，创下纪录以来最长年期。再根据今年第三季政府经济报告，反映大众置业购买力的置业负担数字今年仍处於75%高水平(属97年后约近最高水平)，今年按息下跌，实际供楼负担减轻，但置业购买力数字没有下跌，反映在楼价仍然向升的情况下置业困难仍大。近十年楼价上升一倍，但十年来家庭月入中位数升幅仅达30%，反映工资上升速度远追不及楼价升幅，置业能力降低。纵然政府於2019年10月起已放宽按保计划助市民上车，但根据政府统计数字，自置居所比率仍然由去年约51%跌至今年约50%。

市民置业困难度仍大，对此王美凤建议政府可考虑放宽楼按措施的可行性，放宽自用物业的按揭成数至7成 (适用於上车或换楼首套房及非套现转按)，及研究放宽自用物业的按揭压力测试 (适用於上车或换楼首套房及非套现转按，让有需要置业的市民降低置业门槛，提高自置居所比率及社会流动。