一手攻势下 二手放缓

「Monaco One」为会德丰於启德城中心最后一个压轴登场项目，主打1及2房户，迎合外年轻分支家庭及投资者等市场需求。日前笔者与会德丰销售团队一同於项目售楼处感受犹如FORMULA ONE比赛的高速入票气氛。

 

第四季开始，随着打针市民比例提升，部份社交限制令放寛，市民日常活动复苏，发展商的推盘活动加快，每星期周末都有新盘新货出售，而且不单是一个项目，而是港九新界都同时有盘起动，客人焦点都被新盘吸纳了；当然自从政府为舒缓房屋供应不足的压力，几年前不断推出抑压需求措施，不少换楼客因为按揭成数、置业重税……等等原因，减慢换楼速度，令市场大部分需求集中在上车盘。私人发展用地开则，为了销售客易，都大比数建造开放式、一房及两房单位，少建三房或以上间隔，

 

目前，市场的供应75% 至80%都是1,000万元以下单位，可承造较高成数按揭，方便买家上车置业；在新盘供应多的时候，二手市场难免受影响，10月各大屋苑成交宗数明显减少，一来价钱与一手价相差不远，业主放盘也少，新的施政报告提出的《北部都会区》预告将有庞大供应舒缓未来需求压力，新买家即时略有减少，一些并不急需要用的买家购买情绪放缓，投资者更是摆明要消化新政策对市场的影响，在这段期间以观察为主，并不行动，促使二手市场动力不太强，形成交投下跌。

 

 

就以启德新区为例，已入伙的总存量不多，又是近两三年的新楼，二手价在未有新盘推出只余货尾时候一直上升，只有在有新项目开售时，发展商为了启动销售，首张价单一般会较二手更平，便即时影响二手成交量，10月份该区只得两宗成交的惨澹情况。现在，会德丰的「Monaco One」首张价单由21,000余元起，折实平均尺价23,365元，比二手价更吸引，相信有心进驻该区买家必定先去抽签选购，当未能成功才会回流二手，但是未来两年，启德新区的一手项目将连接登场，二手业主不会轻易放售，必定等全区成熟才收割利润。上述情况会使市场二手成交不会多，反倒租务会活跃，因为投资入新区的不少，放租超过一半，有充够量，加上屯马线港鐡已通车，交通便利，更有东九龙的CBD2 商贸区加持，租务客源不缺，租赁成交肯定好。本年第四季，一手市场肯定比二手动力大，所以如果业主有需要甩货，手持货种又刚好与发展商相同，便不能太过进取。