【李峻铭专栏】中央严打垄断 港楼会否受累(续)

 上周谈这议题时，受字数所限，未能详细解释笔者观点！唯有今周再续谈！

由於三大发展商都拥有不少农地，可能涉及「垄断」性质！农地被要求多建屋是合情合理的推断！有读者并不认同笔者上周每年8万5伙的估计。根据市场上测量师估计，若全部私人农地被利用，以一半建屋，另一半兴建附属配套，并用五倍地积比兴建的话，可以有接近60万住宅单位，超过46个太古城，很震撼的数字，好像可以立即解决居住问题！

 

事实上，要多久时间才能完成涉及的农地，是问题的关键！5年的话，每年有12万，10年完成，每年就变成6万，20年的话，每年就只有3万！相差何其远！

 

要将农地变成可建五倍的住宅地，很多配套设施需要兴建，道路、水、电、煤通通不可或缺！最要命的一定是交通！大型发展区不能单靠巴士、小巴等，必须有类似地铁的大型运输工具！以古洞站为例，只在原有铁路上建一个站，估计在2027年才建好，整条北环线需至2034年才完成，洪水桥站完成也要2030年，这些已经研究多年，比较成熟相信是最早可以提供的新地铁服务。其他地区的农地一但涉及交通问题，需要多久才能解决，往往是无法估计！要充份发展农地并不单是业主或发展商愿意做便可以，政府跟港铁如何配合，也是关建之一！

另外，也有读者认为，即使每年新增供应足8万5，在董建华年代也曾令楼价大跌。笔者一向认为亚洲金融风暴才是97年跌市的原凶！大家试想下，当每年有8万5的7成（即是约6万个）公营房屋供应，但需要求又如何？在排队上公屋的家庭有超过15万，单身申请又有10万，每次居屋申请也近20万个，这些都是积累的需求，每年又有几万对新人结婚，万多个外地学生毕业，几万个单程证到港，八万五供应仍然远远追不上需求！

再者，这样低收入人士，尤其是居住在笼屋及劏房的人士，根本没有买私人单位的财力，他们迁往公屋，根本对私人买卖市场没有影响。居屋买家有部份与私人市场重叠，所以面积细小的纳米楼的前景，便不算乐观！

笔者也估计原先作笼屋及劏屋的单位回报下跌，也促使这类单位还原作普通住宅，这些大多都位於市区的单幢屋，这些屋楼价有机会出现下跌！

相反，绝大部份的私人住宅，下跌的风险有限！

作者为世纪21奇丰物业顾问行主席及行政总裁李峻铭