【说楼解按】为何个别新盘不获银行提供楼花按揭？

市场上近日有指，个别新盘不获银行提供楼花按揭，为何会出现这情况？

 

首先，我们得先明白，何谓楼花按揭？楼花按揭即是银行为一个未落成之单位及未有现楼作抵押而提供之按揭贷款，仅涉及衡平法权益，故称衡平法按揭(Equitable Mortgage，简称EM)，有关按揭并未以法定押记的契据订立，待物业建成、并获发入伙纸后，衡平法按揭便需转为法定押记(Legal Charge)。

 

按揭指银行或货款机构批出楼宇贷款予借款人，借款人以其物业作为抵押及还款保证，万一出现断供，银行或贷款机构可变卖物业取回欠款。由於楼花按揭涉及之物业尚未建成，亦未获入伙纸/满意纸，银行实质上是未有法定产业作为抵押；对於银行来说，承造楼花按揭存在一定潜在风险。

 

故此，银行在确定承接新盘的楼花按揭前，其实会就着涉及的信贷风险作出评估，当中若果已属於银行内部认可的发展商，例如是市场上之大型发展商，多年来早已建立良好的建屋商誉及卖楼往绩，故银行都愿意批出有关新盘的楼花按揭。

 

对於一些中小型或新冒起的发展商，又或尚未属於银行认可的发展商，银行或对其未有太多了解，未必有足够具信心，承造其发展中的楼花按揭；故此，在楼盘开售前，银行需要先进行多方面评估，当中包括发展商财政背景及售楼往绩、楼盘质素、楼花期、楼价水平、卖楼成交期及市场风险等。

 

若银行未能充分掌握相关资料，又或有关资料存在不确定性，导致银行未具信心为有关项目提供楼花按揭，银行或会决定拒绝接受有关楼花按揭申请，直至楼盘落成阶段，才接受现楼按揭贷款。

 

由於银行评估准则不尽相同，当部分银行不接受某新盘的楼花按揭，有时却另有部分银行可造该新盘的楼花按揭，故此准买家可先行了解情况。其实，本地新盘不获银行提供楼花按揭的情况不多，因为占大部分新盘均属於银行已熟悉及认可之发展商。

作者为中原按揭董事总经理王美凤