认清3大高危盘 避开蚀让命运

反映二手住宅楼价的中原城市领先指数(CCL)再创新高，意味市民买楼难上加难，相反持有物业的业主理应笑逐颜开。然而，在炽热市况下，却经常看到市场上的蚀让个案持续出现，为何这些业主会斯人独憔悴？市面上那些单位潜在高危蚀让元素？这次将为大家总结「三大蚀让高危盘」，让各位准买家趋吉避凶。

 

首先最高危的蚀让盘，肯定是市区纳米单位。受制楼价高企，发展商为把入门价降低，不惜将单位面积「劏细」，透过相对较低的入场费、标榜交通方便及邻近商业区作招徕，令不少上车客趋之若骛，购入此类单位，日后再憧憬「细换大」。

近月市场频录纳米单位的蚀让个案，当中包括北角的尚誉。

事实上，这类单位的潜在买家其实相当有限，主要为希望购入收租的投资者，以及单身或二人世界用家；然而当入伙后，随着租盘供应一下子涌出，加上管理费高昂，投资者最初预期的租务回报未能实现，不惜求「止蚀」掟货，引发骨牌效应。

 

近月市场频录这类单位的蚀让个案，例如西营盘瑧蓺、北角尚誉及佐敦汇萃等，其中后者更有单位劲蚀超过20%离场！

 

另一类蚀让高危盘，则是位处偏远地区，特别是「大西北」的豪宅或独立屋项目，当中最具代表性是位处三门仔的比华利山。去年有转让个案是业主在九年间劲蚀近800万元或26%，严重跑输楼市。

 

至於上水歌赋岭更被喻为「买家坟墓」，2021年至今的转让个案几乎全部蚀本离场，作为豪宅，其成交尺价更已沦落到一万元边缘，贴近区内已补地价居屋。究其原因，是这类物业涉及的金额不小，但地点却相当偏远，若有能力购入独立屋的业主，普遍情愿选择交通较方便的地区，令这批单位需要以较高的折让水平出售，才能得到买家青睐。

屯门半新盘满名山曾以呼吸Plan作招徕，数年后不少实力不足的买家损手离场。

至於最后一种高危盘，是开售时为买家提供「呼吸Plan」的项目。所谓「呼吸Plan」，意指只要有呼吸的人，便有能力承担的按揭计划，做法是由发展商或旗下财务公司向新盘买家提供高成数按揭，无需通过任何入息审查及压力测试，甚至首两至三年免息，透过超长成交期，以「白食白住」吸引不少欠缺足够首期，但又想入市的买家「笃手指」做业主。

 

然而，由於这类买家实力稍逊，当优惠期完结，利率升至最优惠利率(P)水平甚至更高，令供款额大幅上升时，买家希望转按减低按揭利率，却又遇到估值不足，亦无能力补回数以十万甚至百万元差价作首期时，最终只好劈价斩缆，「赚头输尾」蚀让收场。

 

当中最佳例子，是屯门半新盘满名山一个利用「呼吸Plan」上车的业主，需惨劈490万元或减价33%，以960万元将单位出售，以购入价计最终蚀让174万元才能甩手的个案。因此，对於提供「呼吸Plan」的新盘，准买家宜三思而后行。