供楼平过租？ 条数应该咁计
日期：2021-06-22
在楼市畅旺时，地产经纪想吸引市民入市，往往会将一句四字真言：「供平过租」挂於口边。这句说话的粗略意思，是买楼后的每月供款，比起租楼居住的每月开支低，因此买楼比较划算。不过，作出置业决定前，要判断一个单位是否「供平过租」，准买家其实还有很多因素需要注意。
对於买家和租客，他们的关注点各有不同，例如租客可能不愿意一笔过付出巨额首期，令流动资金紧张；买家则不希望长期交租「帮人供楼」，希望透过每月供款当「储蓄」，最终拥有自己的单位。
然而，当代理用「供平过租」来吸引租客入市，这句说话又是否准确呢？
以港岛东蓝筹屋苑太古城实用面积500平方尺的两房中层园景单位为例，现时的市值租金约两万元；售价方面，这类单位近期的成交价大约为900万元。若以市场常用标准，即七成按揭、20年还款期，以及H按息率约1.4厘计算，每月供款达30,111元，明显是「租平过供」；但如果以六成按揭、供款期30年来计算，每月供款便会降至18,378元，比市值租金20,000万便宜，成功达致「供平过租」。
供平过租可搬龙门
到了这里，读者可能会问，一个单位是否「供平过租」，其实是可以「搬龙门」，因为只要付出不同比例的首期，并调整供款年期，便会得出不同的结果。这点亦说明「供平过租」可能只是一个伪命题，住客是否决定买楼，取决的还是自己的负担能力及实际需要。
作为租客，由於租金开支是「泼出去的水」，属於纯支出，亦是变相帮业主供楼，而且欠缺租客能长期定居的保证，需面对业主加租甚至收回单位的风险。对於未有足够首期、印花税及律师费等储备的租客，是无可奈何的选择。
低息时期 供楼支出本金比例较高
对买家而言，即使供款可能比租金贵，加上买楼时要付大笔印花税、律师费、代理佣金及装修费，亦要缴交差饷、地租及管理费等开支，但在现时按息处超低水平的情况下，每月的供楼金额中，亦有相当一部分是属於本金，是真正投放到自己的物业上，能达致储蓄效果，业主更可在物业升值时，享受资产增值的好处。
因此，作出供楼与租楼的决定前，住客宜作全盘考虑，包括首期、买楼相关开支及预算、还款及持货能力、对后市的看法，以及流动资金对比资产价值等，而不是单凭「供平过租」四个字就能作总结。
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