【说楼解按】白居二高龄楼可借足9成按揭吗？

上期谈及新居屋按揭，而新一批白表购买未补地价居屋计划(简称「白居二」)的买家已获发批准信入市选购单位，居二市场成交亦因此活跃起来。新居屋和白居二同样是未补地价居屋，享有楼价折让，但在按揭配套上却存在不同之处。

白表买家原则上不论购买新居屋或居二单位同样可向银行申请免保费9成按揭贷款，按揭年期长达25年；但实质上，居二楼龄偏高的单位未必可获银行批出9成按揭，又或未必可获批足25年还款期。原因是房委会向银行提供的按揭还款保证期以30年为限，例如居二单位由首次买入日期起计已达23年，对於银行来说，担保期仅余7年。有银行会直接将30年保证期减去居屋首次买入期，以计算可批出9成按揭之最长按揭年期。例如居屋的楼龄及首次买入后年期同是22年，以30年保证期相减，批出之按揭年期便仅达8年，每月供款额当然大幅增加了，买家的供款能力未必足够。

不过，近年部份银行已向居二买家提供较大弹性，并非一刀切以上述方式计算居屋按揭年期，例如会因应居屋剩余的担保期弹性设定不同按揭成数及还款期，这些银行较倾向以居屋首次买入期计18年或19年为界线，不超於这个年期的话，便可批足9成按揭及25年还款期；原因是担保期仍尚余10年多，当用家供楼10年以上，按揭余额便大致可降回原初楼价之6成或以下了。至於超出上述年期的居二单位，部份银行会递减可造还款期或按揭成数，例如首次买入期计22年的话，批足25年还款期的按揭成数由9成降至8成，又或批足9成按揭的还款期由25年缩短至20年，买家便需计计数，看是否可应付有关每月供款额，又或银行是否可接纳有关入息水平。

若然居二单位首次买入期计已超逾25年甚至超出30年担保期，银行大致上只可跟随私楼批出6成按揭，买家需增加3成首期才可上会。由於已过担保期，银行在审批上会要求买家通过供款压力测试，但按揭年期仍以25年为上限，并非如私楼般可长达30年。

买家应注意银行之间对於居屋按揭的审批准则有所不同，入市前可先作查询。

中原按揭董事总经理王美凤