与楼价置身平行时空 多区屋苑租金回到过去

新冠肺炎第四波疫情渐见稳定，楼市出现转势现象，成交「价量齐升」。根据差饷物业估价署於三月底公布的二月私楼楼价指数报384.5点，连升两个月兼创七个月新高，全港十大屋苑三月更录得450宗注册，按月大增27.8%，创八年新高。

然而，本港失业率仍然高企，加上不少企业停止派驻海外职员到港，令市场承租能力下降，促使租金持续受压，多区持续出现廉价租务个案，部分租金更回到数年前，与楼价恍如置身「平行时空」。

据差估署截至二月底的数据显示，本港私人住宅租金指数报174.6点，按月下挫1%兼连跌三个月，创2016年12月后的超过四年新低。其中九龙区实用面积少於431平方尺的细单位租金表现最差，按月下挫约3.5%，平均尺租约33.7元。

以近年较多新供应的启德发展区为例，住宅租金表现一向欠佳。最近一个天寰天海汇中层实尺439两房户，业主以19,000元放租，三个月后获同区客洽询，最终需减价2,500元，才以16,500元租出，减幅逾13%，实用尺租约37.6元；该成交亦较启德发展区屋苑於2017年底入伙初期，两房户成交月租18,000元至20,000元明显低水，意味租金多年来不升反跌。

以该单位原业主2017年的买入价906.5万元计算，租金回报率仅约2.2厘，当中还未计算差饷及管理费等开支，相信最终回报不足两厘。

此外，本港航空业复苏无期，大量机组人员失业，以往深受该行业租客欢迎的东涌区屋苑亦成重灾区。其中半新盘东环3A座一个低层实尺484两房户，本来以14,500元叫租，获一名机组人员议价后，终以13,000元租出，平均实用尺租仅27元，比市价约1.4万元低水逾7%。

若与该单位上一张於2019年签订的租约比较，当时的月租为15,500元，意味租金於两年内大跌16%。

至於市区半新盘的租金亦险守10,000元水平，北角尚誉一个实尺170中层纳米单位，近日仅以10,000元获承租，若以该屋苑於2018年底收楼时，一个相同面积高层单位的成交租金14,500元比较，意味两年半内的租金「蒸发」近31%，跌幅令人咋舌。

利嘉阁地产研究部主管陈海潮预计，相信次季租金仍会受压，要临近暑假才开始好转，全年走势先低后高。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰则称，由於租市缺少内地及海外租客，令市场出现缺陷，相信未来走势需视乎通关安排。