【说楼解按】银行如何计算自雇人士入息？

上期提及有银行最近放宽对自雇人士及花红入息的计算方法。何谓自雇人士? 自雇人士即是并非以雇员身份受雇的人士，自己就是经营业务的雇主，当中例如从买卖货品、提供个人或专业服务而赚取入息。自雇人士可以是独资经营或合伙业务的合伙人，例如店铺或网店东主、非受雇之化妆师、补习老师、钢琴老师等，又或一些自雇的专业人士如医生、会计师、律师等。

自雇人士若申请按揭贷款，所需提交的入息证明与受雇人士不同，由於自雇人士是自己经营业务，收入并非固定，做生意亦涉及成本支出，银行需确保自雇人士的入息或盈利能足够及持续地可应付按揭供款。一般来说，在入息证明方面，自雇人士需向银行提交商业登记证、最近一至两个课税年度的税单、公司财务报表、最近6个月显示入息及现金流纪录之银行月结单等；如属於专业人士则需出示执业证书或相关商业执照或证明。

按照现时楼按措施，借款人之入息水平一般需通过供款压力测试，那麽银行如何计算自雇人士的入息水平? 银行之间的审批方式不尽相同，对於不同类别或行业的自雇人士，评估方式亦有分别。若以一位独资经营的小店东主来说，他能出示公司税单，银行一般会以年度盈利计算其每月平均收入，有些银行为了提高风险管理，会要求以两年税单计算平均收入，又或将两年之间的年均收入作比较，取低者计算。

很多时，自雇人士又或合伙人经营业务一段时间后，亦会按月出粮给自己，又或夹份做生意的会按月支薪，有些银行亦可将此类薪金计作入息，但大前提是，有关公司在支出薪金及日常成本后，仍是有盈利，而非蚀住出粮。

自雇人士同样可申请高成数按揭保险计划，由於自雇人士并非固定收薪，按揭成数最高达8成而非9成。不过实际上，按保公司对於自雇人士的审批是较为严格的。自雇人士若果准备置业申请按揭，应及早做好准备以便能出示充份证明文件予银行。若果是刚创业人士，又或店铺东主报税时申报该年没有盈利，又或小型商贩以现金收取客人款项，却没有定期存入银行作纪录，都令银行无从评估借款人的还款能力，申请按揭确实会有较大难度。

作者为中原按揭董事总经理王美凤