【說樓解按】新按保疑問(四)由發展商一按轉按至銀 – 王美鳳

新按保範圍除了適用於新造按揭，亦適用於不涉及套現的轉按申請，對於一些早年採用發展商一按的用家，便可透過新按保轉用銀行低息按揭。發展商提供的高成數一按之低息優惠期一般在兩三年後完結，之後息率跳升至最優惠利率(P)減1厘至P加1厘不等，實際息率達4厘至6厘，為免負擔高昂利息，用家大多衡量轉按可行性。由高成數按揭轉按至銀行，例如是由八成按揭轉按至銀行提供之五至六成按揭，若非樓價已明顯上升，用家需補回幾成首期差額才可轉按至銀行，現時透過新按保，按揭成數可高達八成，用家便有較大機會用按保轉走發展商一按。

以一個案為例，買家於兩年前以750萬元購入一個新盤單位，採發展商八成一按上會，首兩年按息2.5厘，現時樓宇落成，按息亦跳升至P即5厘，每月供款由26,917元，增至34,460元。現時樓價升值至830萬元，若轉按至銀行申請六成按揭，需補回首期差額約67萬元，現透過新按保轉按，根據按揭餘額申請68%按揭，按息現為2.5厘，連同保費借入按揭額，每月供款仍降至約27,300元，利息部分由23,50

0元，降至約11,930元。

不過，用家需留意申請新按保以樓價不高於1,000萬元為限，轉按以當前估值計算按揭成數，換句話說，即使買家於三年前購入新盤單位時，樓價為900萬元，若現時樓價估值上升22%，至1,100萬元，買家便不可透過新按保申請轉按。但當然，市場上之新盤為數不少已超出1,000萬元，故此新按保轉按只局限於部分涉及銀碼較細之單位。

透過按保申請物業套現之原有計劃，仍然適用於估值不超於600萬元之單位，按揭成數同樣高達八成，按揭年期並非長達30年，而是25年為限，申請人需留意，非固定收入人士以及非屬專業資格如醫生、律師之自僱人士均不符合申請條件。

作者為中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳