【普罗特克】另类房地产投资概览

传统来说，房地产投资大致上是两大类型，以收取租金的现金流型态的投资物业，如写字楼、商铺等，另外就是以销售为目标的开发型项目，如土地开发、住宅发展等。

随着近年科技的迅速发展，加上预计后新冠肺炎疫情人们生活习惯的转化，都衍生对都市生活型态改变。亦促使房地产作为一个实体空间的功能开始变得多元化，告别以往比较单调的用途，从而也影响房地产作为投资工具的收益界限。近年，机构投资者以及开发商都活跃於考虑核心传统房地产以外的投资，这些称之为房地产界别里面的「另类房地产投资」。

另类房地产并没有清晰权威的定义，一般指写字楼、零售、商场以及工业地产以外的非主流房地产。比如，恒常吸引投资者的酒店物业、新兴的学生公寓、共享居住空间，及长租公寓物业等。具体来说，可参考大致上四种类别：教育类：如国际学校校舍、学生公寓和幼稚园；健康产业类：长者护理中心、医疗中心、私立医院、养老院，甚至坟场骨灰阁之类的「阴宅」等；服务类：酒店、共享写字楼、共享居住空间、自存仓储和停车场；科技相关类：数据中心、室内耕作场所，用作摆放通讯科技设备的天台，甚至新兴的沉浸式娱乐体验场所等。

近年，另类房地产兴起的原因不一而足，如人口老化的趋势促进对长者屋，以及其他医疗产业衍生的地产需求。至於，科技迅速发展也对传统的房地产行业带来颠覆性的影响，比如办公楼受到共享工作空间的冲击，零售地产在网购日常化的情况下也亟需转型，近年可见不少快闪店(pop-up shop)，以及聚焦文化创意即时体验来带动餐饮零售消费的地产空间，如台北的松山文创园区，北京的798艺术区，这些都是试图活化不再具备投资价值的地产之良好例子。另外，平台式的日租公寓也对传统的酒店带来了竞争。资讯科技也催生了数据储备中心的猛烈增长，甚至电竞娱乐等也带来了新式的沉浸式体验房地产。另外年轻人置业困难，在世界各地的发达城市也同样出现。年轻一代对是否拥有房产自住的观念也慢慢改变，不少人都不介意以长期租房的模式去生活，这样带动了长租公寓，学生公寓以及自存仓储的需求。

各国不同文化其实也会对另类房地产有不同的影响，如电竞在东南亚年轻人口大国如印尼有着不错的发展，欧洲人注重饮食态度也衍生了室内耕作场所的兴起，房价长居全球三甲如香港，共享居住空间的需求是殷切的。笔者认爲投资者也不妨多了解科技创新，社会变化等对房地产之於人们，尤其是年轻一辈的影响，从而捕捉具备投资潜力的另类房地产。

作者为方土控股行政总裁及Asia PropTech创办人卢铭恩