拆解本财年卖地收入 两大插水主因

政府去年12月底公布本财年最后一季的卖地计划，包括推出余下一幅山顶文辉道豪宅地，以及古洞北首幅住宅地等。回看本财政年度迄今，政府暂已推12幅官地，成功批出十幅，包括九幅住宅地及一幅工业地，涉及卖地收入暂有约333亿元，较对上一个财年逾千亿收入「大缩水」。

卖地收入「大缩水」主要原因有二，其一是缺乏重磅靓地。观乎对上一个财年，单是西九高铁站上盖便涉额逾420多亿元，而六幅启德地皮的成交价由约98亿至近160亿元，每幅均极具份量。反而，本财年的卖地对象缺乏焦点，原定於去年推出招标的中环海滨道商业地王，被延后招标后，最终更决定於今年六月才截标，未能带挈本财年库房收入。最终，只能靠曾经流标的山顶文辉道豪宅地独力支撑。

幸而文辉道用地「一拆二」后重推，上月成功以120亿元售出其中一幅，相当於全个财年卖地总收益的三分之一。除此以外，本财年卖出的其他地皮，全部位处非核心地段，规模亦不大，地价仅介乎数8,000余万至50多亿元，难成气候。

另一个影响卖地收入主要原因，便是本财年录得两幅商业地流标，分别位於启德及东涌，两幅用地的估值上限分别达50亿及104亿元，金额不细，故流标直接拖累卖地收益减少。上述商业地不获财团追捧，除因为疫情影响商业市道前景，也因为其地理位置因素。其中，启德发展区本身有商业地流标「前科」，故不叫人意外。至於东涌商业地邻近公屋屋邨，附近配套亦非完善，故政府日后欲再重推上述两地，看来需选对时机或改变策略了。