来年楼市走势 还看疫苗效力
日期：2020-12-152020年接近尾声，是时候总结一下香港楼市的状况，及展望明年的走势。首先我们研究的是住宅物业的市况。
在今年年头时，受着社会动荡及新冠肺炎疫情转趋严重的双重打击下，一般分析都对今年的住宅楼市呈悲观的想法。但根据中原城市指数的分析，年头至年尾的数字大概没有什麽变动，基本上是打和，当然全年指数有起有跌，但整体波幅都是窄幅上落，大跌市的情况未曾出现。
普遍认为香港住宅楼市未出现大跌市，是因为有很强大的刚性需求，但是否刚性需求就可以撑起整个住宅楼市呢？我认为一个健全的金融制度亦发挥了很大的作用。过往一名业主可以供多个单位的情况已不复见，供款占收入的比例亦收紧，因此就算经济下行的情况下业主亦没有以前那麽需要急於求售手上物业套现。
供楼利息低 业主减价压力细
例如一对夫妇持有物业，由於供款及借贷比例通常是一半，即是说如果先生不幸失业，太太的人工应该也可以负担供款。加上现在息口低企，还款压力比以往低，就算不幸两人均失业没有收入，靠着积蓄只供利息亦可能维持到一段短时间，而大家都相信疫情始终会过去的。因此要楼价短时间大幅下调，首先要有业主们纷纷割价求售，下降至有买家出现承接为止。但由於业主不急於求售，因此割价倾销的情况未能出现。
就算有业主因个别理由减价求售，但由於有强劲的刚性需求，新的买家好快出现，所以那些「平盘」很快已经有人承接，其他业主看见后便不需减价竞争，甚至会「封盘」加价，因此价格再今年只能在窄幅波动。
那麽究竟需求有几多？我好难量化这个数字，但从我身边的朋友看，因生意不好需要卖楼周转的只有一个，但买楼或换楼的却有两至三个，从这个非科学的统计可以估计刚性需求真的不弱。
展望明年，大家都寄望新冠肺炎疫苗的功效如何。如果疫苗有效相信会令经济活动迅速增加，从而恢复经济，业主需要减价求售的意欲就会大幅降低，而买家亦相信会积极入市。但问题是就算疫苗真的有效，要市民全面接种亦需要一段长时间。因此，估计香港住宅楼市2021年上半年表现同今年大致相若，价钱只会在窄幅徘徊，但下半年随着疫苗越多市民接种后经济开始复苏，住宅市道表现应该会有不错的反弹。
作者为中原测量师行执行董事张竞达先生
