美联乱用二手流通比率

今 天 苹 果 日 报 （ B18） 指 美 联 新 推 出 的 「 现 楼 转 手 动 力 指 数 」 就 是 数 年 前 中 原 率 先 发 表 的 「 二 手 流 通 比 率 」 。 既 然 中 原 早 已 发 表 ， 美 联 何 故 换 个 新 名 堂 又 再 推 出 呢 ？ 并 且 使 用 不 得 法 ， 背 离 原 先 的 概 念 。

中 原 地 产 早 在 九 六 年 初 推 出 「 二 手 流 通 比 率 」 的 概 念 。 当 时 中 原 率 先 对 土 地 注 册 资 料 进 行 有 系 统 的 分 类 统 计 ， 发 现 太 古 城 的 每 月 登 记 买 卖 宗 数 几 乎 均 为 全 港 各 私 人 屋 村 之 冠 。 因 为 除 嘉 湖 山 庄 外 ， 太 古 城 的 规 模 为 全 港 最 大 ， 共 12698个 单 位 ， 所 以 每 月 成 交 量 亦 为 全 港 最 多 。 而 相 邻 的 康 怡 花 园 的 每 月 成 交 量 约 为 太 古 城 的 一 半 ， 因 为 康 怡 只 有 6432个 单 位 ， 事 实 上 ， 太 古 及 康 怡 的 二 手 市 况 却 相 约 ， 只 要 将 每 月 的 成 交 量 除 以 屋 村 单 位 总 数 的 百 分 比 加 以 对 照 ， 便 发 现 两 个 屋 村 都 是 维 持 在 相 约 的 水 平 ， 称 为 二 手 流 通 比 率 。 并 且 ， 在 升 市 之 时 ， 太 古 和 康 怡 的 二 手 流 通 比 率 每 月 互 为 高 低 ， 互 相 追 赶 ， 尽 显 二 手 市 场 的 活 跃 程 度 和 转 移 状 况 。

今 天 美 联 刊 登 全 版 广 告 推 介 其 指 数 ， 以 二 手 成 交 量 占 该 年 总 存 量 的 比 率 ， 反 映 二 手 楼 市 活 跃 程 度 。 概 念 上 承 袭 於 中 原 ， 加 上 中 原 地 产 早 已 发 表 过 相 同 的 统 计 。 美 联 只 不 过 换 了 新 名 堂 ， 便 当 为 自 己 的 。

最 后 ， 流 通 比 率 是 一 个 事 实 指 标 ， 即 测 量 已 发 生 的 事 情 。 美 联 却 预 告 未 来 5年 每 年 的 比 率 ， 误 用 指 标 。 另 外 ， 未 来 每 年 的 落 成 量 和 拆 卸 量 都 未 知 ， 请 问 如 何 确 定 未 来 5年 每 年 的 总 存 量 呢 ？ 既 然 总 存 量 不 可 得 知 ， 又 如 何 计 算 2004年 到 2008年 的 二 手 流 通 比 率 呢 ？ 更 何 况 未 来 5年 每 年 的 二 手 交 量 全 为 估 计 数 字 ， 谁 又 能 预 测 5年 后 的 事 情 呢 ？