宁给地价 不付建筑费

港铁愿意为大围站项目代支七成的地价，而发展商需全数承担建筑费。可见建筑费日高，已成为项目发展成本最严峻的部份，相反地价支出早已明确，并且持续下调。

大围站的招标条件中，最值得关注的不是补地价金额下调18%。因为梁班子不再坚持高地价政策，地价日降，已成趋势。前后二次招标，相隔二年。补地价金额下调约二成，实不为过。

港铁愿意代支补地价金额的72%，条件是保留商场的全部拥挤权。上次招标港铁只拥有商场一半权益。商场价值是补地价(103亿元)的72%再加倍，即148亿元。

表面上，商场的价值追得上住宅部份(每伙700万元x2900伙=203亿元)。但售楼分红的起点，港铁最少分15%起，并且价高者得。假设港铁分20%，约40亿元，发展商售楼收入约160亿。扣除补地价28%(29亿元)，实收约130亿元。

估计发展商可收130亿元，是否有利可图，视乎建筑费的支出。总楼面27万尺，建筑费每尺二千元，便需54亿元。每尺三千元，高达81亿元。每尺四千元，更高达108亿元。今天是地价趋降，建筑费日高。港铁宁愿分担地价，亦不愿意分担建筑费。