供应未能主导楼市

2016年第2季私楼新屋落成量5600个，创30个季度新高。早前发展局局长及特首都以新屋供应创新高为理据，力陈楼价将会回顺，市民不必急於买楼。但事实上，楼价於今年第2季回稳，第3季回升，跟政府取态背驰。

私楼新屋落成量不能只看一季数字。第2季5600个，第1季只有1800个。上半年7400个，数量有限。估计全年只有1.7万个，虽然是近十年新高。但仍然未超过2万个水平，即未达标。

更重要是运房局新屋施工量大幅回落，首季1.33万个，次季急跌至2900个。这是首季太多动工所造成的偏误，令人以为供应超高。根据屋宇署的数字，首季动工7290个，次季动工3575个；上半年动工10865个。我宁愿相信屋宇署数据，估计全年动工量约为二万个水平。

无论如何，私楼供应量都会达标，即平均每年二万个，并稳定下来。当供应升到高位，兼且稳定，它的影响力并随之见顶。楼市的升跌，由供应主导转为需求主导。即需求的波动，变成楼价升跌的主因。

如果供应主导，今年第2季供应创新高。楼价理应下跌，却止跌回稳。去年第4季供应平稳，有3400个，楼价却下调。事实上，楼价升跌由需求主导，去年第3季起，经济增长放缓，需求下跌，楼价调整。今年第2季起，经济增长恢复，需求增加，楼价止跌回稳。到第3季，日本和英国再QE，楼价开始上升。供应的影响力已经见顶，亦未能左右楼市。