启德卖地错估

启德跑道第二幅官地高价卖出。较同区首幅批出官地，楼面地价上升7%，到底未来楼价是升或跌呢？传媒以爆冷来形容，是否掩饰早前睇淡的错误呢？不必太早反驳，因为区内有第三幅官地招标，很快便知结果。

今年内，启德跑道有三幅官地招标。4B区3号地於11月7日批出，楼面地价每尺14502元。4B区4号地，於11月14日批出，楼面地价每尺15500元。4B区2号地将於12月21日截标。

4号地较3号地贵，楼面尺价高7%。短短一周内，楼面地价上升。当然不是短期内改变主意，加码投地所致。相反，估价师刻意调低估值，是因应短期楼市气氛差，二手成交创新低。

发展商投地睇长线，估价睇短线。短线睇淡，估价失准，可以赖谁呢？硬说地皮位置较开扬，为何不早说呢？查实三幅土地连在一起，全部面向九龙湾。3号地居中，4号地靠外侧开扬，2号地靠内侧较差。

所以4号地贵过3号地是合理，可视作市价投地。如果2号地卖价上升，又作何解呢？紧记2号地较差，卖价应较低，相同售价亦算上升。

传媒用爆冷来形容投地结果，只是掩饰早前过度睇淡的报导。以为早前投得3号地的财团会再接再厉投地，以保障在启德区内已上马的住宅项目。谁料是一个新手投得，在区内没有住宅项目。